Cтоит ли покупать квартиру в строящемся доме по переуступке – договору цессии? Какие есть риски и нюансы?

Стоит ли покупать квартиру по переуступке – договору цессии по ДДУ?

Купить квартиру в строящемся доме можно не только у застройщика, но и у частного инвестора, дольщика, юридического лица, паевого фонда. Это можно сделать через переуступку прав требования, заключив договор цессии.

Сразу оговоримся: пока дом не достроен и не сдан в эксплуатацию, квартиры нет. Поэтому по договору переходит не квартира, а право требования квартиры, право собственности на физически не существующий объект.

Стоит ли покупать квартиру по переуступке? Какие есть риски?

Переуступка или стандартный ДДУ?

Покупка по договору цессии – не самый популярный способ приобретения квартиры в новостройке. Девять из десяти покупателей заключают договор с застройщиком. Так дешевле.

По переуступке придется переплатить, потому как это уже не котлован, а чаще всего почти готовый дом. Кроме того, цена будет выше, если новостройка или квартира имеет какие-то особые характеристики, и таких квартир очень мало или их не осталось. Застройщик дополнительно может взимать комиссию, если такое условие прописано в договоре ДДУ.

Сумма может быть твердой или в процентах от суммы сделки.

Поэтому жилье по переуступке обычно покупают те, кто не хочет ждать квартиру «с нуля», но покупать уже готовую дорого. Или если нужна квартира в конкретном районе или доме, а строительство подходит к завершению, и по ДДУ жилье уже не купить.

В других случаях лучше предпочесть договор долевого участия.

Риски переуступки по ДДУ для покупателя, и как их избежать

1. Вероятность «заморозки» строительства и банкротства застройщика

Часто дольщики продают квартиры по переуступке, когда застройщик нарушает сроки строительства, или есть основания предполагать такое развитие событий.

Как избежать: даже если все документы у продавца в порядке, изучите репутацию и платежеспособность застройщика.

Что и как проверить:

Как часто застройщик участвует в судебных разбирательствах, смотрите в Картотеке судебных дел и/или в банке решений. Введите ИНН, ОГРН застройщика в строку «участник дела», и система выдаст список решений.

Финансовое состояние компании оценивают по коэффициентам ликвидности и платежеспособности. Такие расчеты проводят эксперты.

Но вы можете самостоятельно узнать, есть ли долги у застройщика по налогам и перед контрагентами на  сайте ФНС и на сайте ФССП.

Если общий долг больше 300000 рублей, а задержки выплат более 3 месяцев – не подписывайте договор переуступки. Велика вероятность банкротства.

О хорошем финансовом состоянии свидетельствует наличие аккредитации в крупных банках. Если Сбербанк, Альфа-банк, Тинькофф и другие крупные банки дают ипотечные займы дольщикам по договорам с вашим застройщиком и в доме, в котором вы покупаете квартиру, можете смело подписывать договор цессии.

2. Риск потерять деньги, если придется отказаться или расторгнуть ДДУ

Если застройщик задержит срок сдачи дома в эксплуатацию, построит объект с нарушениями, а вы захотите расторгнуть ДДУ и вернуть свои деньги, то получите только сумму по договору ДДУ.

Хотя по переуступке вы заплатите больше.

Эта разница между ценой по цессии и ценой по ДДУ будет потеряна. Единственное, вы сможете возместить потери за счет неустойки, процентов за пользование чужими денежными средствами и штрафа в размере 50% от суммы, назначенной судом к взысканию. Да, скорее всего, придется судиться.

3. Риск двойной переуступки

Договор цессии (переуступка прав требования), как и договор долевого участия, нужно обязательно регистрировать в Росреестре.

Редко, но бывают случаи, когда недобросовестный дольщик уступает свое право на квартиру сразу нескольким покупателям. Это возможно, если квартира приобреталась не по ДДУ, а по иному договору, который не требует обязательной регистрации. Например, по предварительному ДДУ, купли-продажи, купли-продажи векселя.

В этом случае суд признает действительной самый первый договор цессии. Другие покупатели по переуступке, которым повезло меньше, придется еще долго возвращать свои деньги через суд.

Поэтому подписывайте цессию и платите за квартиру, только если есть зарегистрированный договор долевого участия.

4. Риски, связанные с «цепочкой» переуступок

Если вы покупаете квартиру не у первого дольщика, а было уже несколько покупателей, нужно проверить всю цепочку переуступок. Документы, порядок и суммы расчетов, соблюдение норм законодательства.

Например, договор цессии может быть признан недействительным, если квартира была продана по цене существенно ниже рыночной или сделку заключили в течение года, предшествующего банкротству застройщика.

Если застройщик выведет активы и деньги со счетов, получить деньги за квартиру будет крайне сложно, если вообще возможно.

Есть и другие риски переуступки по ДДУ. Специалисты LigAlt помогут выгодно купить квартиру в новостройке по договору цессии и нивелировать риски.