Стоит ли покупать квартиру по переуступке?

Cтоит ли покупать квартиру в строящемся доме по переуступке – договору цессии? Какие есть риски и нюансы?

Стоит ли покупать квартиру по переуступке – договору цессии по ДДУ?

Купить квартиру в строящемся доме можно не только у застройщика, но и у частного инвестора, дольщика, юридического лица, паевого фонда. Это можно сделать через переуступку прав требования, заключив договор цессии.

Сразу оговоримся: пока дом не достроен и не сдан в эксплуатацию, квартиры нет. Поэтому по договору переходит не квартира, а право требования квартиры, право собственности на физически не существующий объект.

Стоит ли покупать квартиру по переуступке? Какие есть риски?

Переуступка или стандартный ДДУ?

Покупка по договору цессии – не самый популярный способ приобретения квартиры в новостройке. Девять из десяти покупателей заключают договор с застройщиком. Так дешевле.

По переуступке придется переплатить, потому как это уже не котлован, а чаще всего почти готовый дом. Кроме того, цена будет выше, если новостройка или квартира имеет какие-то особые характеристики, и таких квартир очень мало или их не осталось. Застройщик дополнительно может взимать комиссию, если такое условие прописано в договоре ДДУ.

Сумма может быть твердой или в процентах от суммы сделки.

Важно: покупая квартиру по переуступке, вы заплатите сумму бо́льшую, чем можете требовать от застройщика в случае отказа или расторжения договора. Застройщик вернет только стоимость жилья по договору ДДУ, который заключил изначально.

Поэтому жилье по переуступке обычно покупают те, кто не хочет ждать квартиру «с нуля», но покупать уже готовую дорого. Или если нужна квартира в конкретном районе или доме, а строительство подходит к завершению, и по ДДУ жилье уже не купить.

В других случаях лучше предпочесть договор долевого участия.

Риски переуступки по ДДУ для покупателя, и как их избежать

1. Вероятность «заморозки» строительства и банкротства застройщика

Часто дольщики продают квартиры по переуступке, когда застройщик нарушает сроки строительства, или есть основания предполагать такое развитие событий.

Как избежать: даже если все документы у продавца в порядке, изучите репутацию и платежеспособность застройщика.

Что и как проверить:

Как часто застройщик участвует в судебных разбирательствах, смотрите в Картотеке судебных дел и/или в банке решений. Введите ИНН, ОГРН застройщика в строку «участник дела», и система выдаст список решений.

Финансовое состояние компании оценивают по коэффициентам ликвидности и платежеспособности. Такие расчеты проводят эксперты.

Но вы можете самостоятельно узнать, есть ли долги у застройщика по налогам и перед контрагентами на  сайте ФНС и на сайте ФССП.

Если общий долг больше 300000 рублей, а задержки выплат более 3 месяцев – не подписывайте договор переуступки. Велика вероятность банкротства.

О хорошем финансовом состоянии свидетельствует наличие аккредитации в крупных банках. Если Сбербанк, Альфа-банк, Тинькофф и другие крупные банки дают ипотечные займы дольщикам по договорам с вашим застройщиком и в доме, в котором вы покупаете квартиру, можете смело подписывать договор цессии.

2. Риск потерять деньги, если придется отказаться или расторгнуть ДДУ

Если застройщик задержит срок сдачи дома в эксплуатацию, построит объект с нарушениями, а вы захотите расторгнуть ДДУ и вернуть свои деньги, то получите только сумму по договору ДДУ.

Хотя по переуступке вы заплатите больше.

Эта разница между ценой по цессии и ценой по ДДУ будет потеряна. Единственное, вы сможете возместить потери за счет неустойки, процентов за пользование чужими денежными средствами и штрафа в размере 50% от суммы, назначенной судом к взысканию. Да, скорее всего, придется судиться.

3. Риск двойной переуступки

Договор цессии (переуступка прав требования), как и договор долевого участия, нужно обязательно регистрировать в Росреестре.

Редко, но бывают случаи, когда недобросовестный дольщик уступает свое право на квартиру сразу нескольким покупателям. Это возможно, если квартира приобреталась не по ДДУ, а по иному договору, который не требует обязательной регистрации. Например, по предварительному ДДУ, купли-продажи, купли-продажи векселя.

В этом случае суд признает действительной самый первый договор цессии. Другие покупатели по переуступке, которым повезло меньше, придется еще долго возвращать свои деньги через суд.

Поэтому подписывайте цессию и платите за квартиру, только если есть зарегистрированный договор долевого участия.

4. Риски, связанные с «цепочкой» переуступок

Если вы покупаете квартиру не у первого дольщика, а было уже несколько покупателей, нужно проверить всю цепочку переуступок. Документы, порядок и суммы расчетов, соблюдение норм законодательства.

Например, договор цессии может быть признан недействительным, если квартира была продана по цене существенно ниже рыночной или сделку заключили в течение года, предшествующего банкротству застройщика.

Если застройщик выведет активы и деньги со счетов, получить деньги за квартиру будет крайне сложно, если вообще возможно.

Есть и другие риски переуступки по ДДУ. Специалисты LigAlt помогут выгодно купить квартиру в новостройке по договору цессии и нивелировать риски.