С какой даты считать неустойку по ДДУ + уловки застройщика

Чем больше дней просрочки по договору ДДУ, тем больше сумма неустойки. С какой даты считать неустойку по ДДУ? Что делать, если в договоре нет конкретного числа?

С какой даты считать неустойку по ДДУ

+ уловки застройщика

Больше или меньше денег положено дольщику, зависит от количества дней просрочки. Поэтому очень важно знать конкретный день, с которого просрочка началась.

Казалось бы, что может быть проще? Но все не так, как кажется на первый взгляд. Сколько дольщиков запуталось в этом вопросе! Они получили меньше, чем полагалось по закону.

И скажем по секрету, застройщики иногда намеренно путают дольщиков. Не попадитесь на уловки!

С какой даты считать неустойку по договору ДДУ, и на какие уловки застройщика не попадаться, рассказал эксперт «Ligalt».

Формула и переменные

Дольщик может рассчитывать на неустойку, если застройщик вовремя не выполняет обязательства. Например, заморозил стройку, не отдал ключи в положенный срок (ст. 6, № 214-ФЗ).

В срок – значит тем числом, что в договоре ДДУ.

Неустойка – это конкретная сумма в рублях. Считается с первого дня просрочки в процентах от цены квартиры по договору ДДУ. Чем больше дней просрочки, тем больше размер неустойки.

Считаем так:

Неустойка = цена квартиры по ДДУ * 1/150* ставка рефинансирования в долях * количество дней просрочки

Что мы видим из формулы? Что переменных здесь только две – это ставка рефинансирования и количество дней просрочки. Цена квартиры по ДДУ – величина постоянная.

Следовательно, больше или меньше денег положено дольщику, зависит от количества дней просрочки. И здесь очень важно знать этот конкретный день, с которого просрочка началась.

Казалось бы, это просто. Но многие дольщики путаются в этом вопросе и получают меньше денег, чем полагается по закону.

Конкретная дата и уловки застройщика

Чтобы узнать конкретную дату, когда девелопер должен передать квартиру, открываем договор ДДУ и находим раздел «Передача объекта». Здесь есть нужная дата. Нашли? Отлично.

Если нет, посмотрите еще пункты «Предмет договора», «Права и обязанности сторон».

Неустойку рассчитываем со следующего числа. То, есть, если написано, что застройщик должен «передать квартиру 31 октября 2019 года», – то с 1 ноября.

Обратите внимание: в договоре ДДУ есть еще другая дата – когда запланировали закончить строительство. Это совсем другое. Нам нужна именно дата передачи квартиры. Очень важно не перепутать.

Конкретной даты нет – уловки застройщика

Если вы не нашли конкретную дату передачи квартиры, так застройщик «подстраховался». Оставил себе какое-то время на тот случай, если точно в срок успеть не получится. Ведь даже просрочка в несколько дней – немалая сумма.

Например, квартира стоит 3 000 000 рублей, просрочка 20 дней, тогда неустойка одному дольщику положена (возьмем ставку рефинансирования 4,25) в сумме 18 700 рублей.

Если в доме 200 квартир, и каждый потребует неустойку, застройщик заплатит 3 740 000 рублей. Плюс еще участвовать в 200 судебных процессах и платить штраф 50% от общей суммы выплат, если не отдаст деньги добровольно.

Конечно, застройщик идет на уловки (все в рамках закона):

• Прописывает в договоре не конкретное число, а квартал.

В договоре может быть написано так:  «Застройщик обязуется передать квартиру не позднее 3 квартала 2019 года».

Квартал – это 3 месяца, то есть застройщик оставил себе «люфт» в 90 дней. Если считать по приведенному выше примеру, если цена квартиры 3 млн. рублей, ваша нестойка  84 150 рублей! Но многие даже не знают, как считать, если нет точной даты.

Расскажем, как.

Итак, в договоре говорится о «третьем квартале 2019 года». Смотрим, каким числом заканчивается этот квартал. В интернете есть специальные производственные календари, например на сайте Гарант.ру. В календаре и видим, что последнее число третьего квартала 2019 года – 30 сентября. Значит, неустойка рассчитывается начиная с 1 октября.

• Привязывает дату передачу квартиры к дате, когда дом будет сдан в эксплуатацию.

В ДДУ может быть написано, что застройщик должен передать квартиру “в течение 2  месяцев после сдачи объекта в эксплуатацию».

Придется найти дату сдачи дома в ДДУ и отсчитать от нее 2 месяца. Если документа нет, или не удалось найти число, посетите сайт застройщика. Дата сдачи дома в эксплуатацию есть в Проектной декларации.

Неустойку рассчитываем также, как в предыдущем примере.

Застройщик переносит дату передачи квартиры, когда это незаконно?

Застройщик специально путает с датами и избегает конкретики, чтобы не выплачивать неустойку. Ведь если вы не юрист, откуда знать, положены вам деньги или нет, и как считать, сколько конкретно. Платить юристу, чтобы разобраться в вопросе, мало кто хочет. Хотя могли бы получить в сотни раз больше, чем потратили на консультацию и расчет неустойки.

Итак, помимо того, что застройщик пытается запутать дольщика сроками без конкретной даты, он еще может сдвигать сроки «автоматически». Например, просто положить в почтовый ящик уведомление о том, что сроки переносятся. Это незаконно. Он должен получить ваше письменное согласие.

Чаще застройщик предлагает подписать соглашение о том, что сроки переносятся, и дольщик с этим согласен, претензий не имеет. К вам домой может прийти представитель и просить (и даже требовать) подписать документы. Если дольщик юридически не подкован, он просто ставит подпись и… теряет право на неустойку.

Что нужно знать, чтобы получить свои деньги:

• Какое-то уведомление о переносе сроков, которое бросили в ваш почтовый ящик, не имеет законной силы;
• Девелопер не вправе переносить сроки, как ему заблагорассудится;
• Не подписывайте никаких документов, даже если вам говорят, что причины уважительные. К примеру, сломалось какое-то оборудование, нет нужных строительных материалов или сменилось руководство.

Если хотите рассчитать неустойку и получить деньги от застройщика, который вовремя не передал квартиру, обратитесь к специалистам LigAlt. Мы обязательно вам поможем!