Юридическая компания по спорам с застройщиками.

Юридическая компания по спорам с застройщиками.

Юридическая компания
по спорам с застройщиками.

Главная > Статьи > Реальная площадь квартиры больше или меньше, чем заявлено в ДДУ: что нужно знать дольщику?

Реальная площадь квартиры больше или меньше, чем заявлено в ДДУ: что нужно знать дольщику?

Реальная площадь квартиры больше или меньше

В 99% случаев итоговая площадь квартиры отличается от той, что в проекте, или в договоре ДДУ. Это погрешности, которые неизбежно возникают в ходе строительных работ. И это нормально, если разница небольшая – в диапазоне 0,1-0,5 м2. Чаще всего в ДДУ есть пункт о том, что ни застройщик, ни дольщик не будут иметь претензий, требовать доплат и компенсаций за такие незначительные расхождения.

Однако, учитывая стоимость «квадрата» в Москве, даже десятые доли метра стоят дорого. Например, средняя цена 1 м2 в квартирах новой Москвы около 135000 рублей. Получается, 0,5 м2 – это 67500 рублей – стоимость нового Айфона, хорошего компьютера, дивана или холодильника. Вы готовы «простить» застройщику такую сумму? Если нет, эта статья для вас.

Как получить с застройщика деньги за недостающие квадратные метры? Всегда ли нужно доплачивать, если квартира оказалась больше? А главное, как не дать себя обмануть, не переплатить и получить положенное?

Есть интересные нюансы, о которых дольщики даже не догадываются.

Реальная площадь квартиры больше или меньше,

Эксперт LegAlt рассказал:

  • Когда стоит перепроверить замеры БТИ?
  • Кто сделает правильные контрольные замеры?
  • Нюансы обмера квартиры в новостройке
  • В договоре ДДУ сказано, что платить за небольшое отклонение площади не нужно: какие шансы получить деньги?
  • Застройщик требует оплатить дополнительные метры, но у вас нет денег: что делать?
  • Как начать спор о доплатах за метраж, и кто прав чаще?

Нужна помощь прямо сейчас? Свяжитесь с нашими юристами и кадастровыми инженерами.

Когда стоит перепроверить замеры БТИ?

Когда дом построен и сдан в эксплуатацию, приезжают работники бюро технической инвентаризации (БТИ) и делают замеры. БТИ – это государственная организация. Результаты проведенных замеров считаются достоверными и независимыми.

Все обнаруженные противоречия, расхождения между техническими документами и фактическим состоянием объекта фиксируются. БТИ «рисует» точный план квартиры (вносит корректировки в плановые документы) и вносит цифры в кадастровый паспорт.

На основании замеров БТИ считают окончательную стоимость квартиры.

Подписывая акт приёма-передачи, вы предварительно соглашаетесь с тем, что площадь и стоимость рассчитали правильно. Оспорить результаты замеров БТИ можно только тогда, когда у вас на руках будет свидетельство о праве собственности.

Мы здесь не будем говорить о том, что иногда замеры проводят без дольщика, а застройщик может сразу потребовать заключить дополнительное соглашение и заплатить деньги за лишние квадраты. Так столичный застройщик «РосЕвроИнвест» обманул сотни покупателей по адресу улица Королева, дом 10. Он заставил каждого заплатить по 100-500 тысяч рублей за якобы лишние квадратные метры. Как потом оказалось, по документам БТИ квадратура, наоборот, была меньше плановой от 2 до 5 м2

Итак, возьмем штатную ситуацию. Вы присутствовали на замерах и/или видите воочию план БТИ. В каких случаях лучше перепроверить расчеты?

Не стоит слепо доверять застройщику и замерам БТИ. Человеческий фактор и личную заинтересованность никто не отменял.

Не стоит слепо доверять застройщику и замерам БТИ. Человеческий фактор и личную заинтересованность никто не отменял.

Проверьте, какова реальная площадь вашей квартиры, и сверьте:

  • с плановой – с той, что в договоре ДДУ
  • с итоговой – она указана в акте приёма-передачи

Если есть расхождения, будьте готовы отстаивать свои права и материальные интересы. Особенно если у вас нет лишних денег для застройщика.

Если вам страшно судиться или не верите, что справитесь самостоятельно, позвоните в юридическую компанию «LegAlt». Мы обязательно вам поможем.

Вообще, рекомендуем всегда делать свои замеры. Но в следующих ситуациях перепроверять расчеты БТИ обязательно:

  1.  Площадь по замерам БТИ отличается от плановой в пределах допустимой             погрешности

Площадь квартиры по замерам БТИ меньше или больше, чем в договоре ДДУ. При этом разница не больше допустимого расхождения, прописанного в договоре. Обычно это 0,1-1 м2,  или какие-то минимальные проценты.

Например, проектная площадь квартиры 30 м2, а в ДДУ есть пункт о том, что отклонение реальных размеров от проектных допускается в пределах 2 %. Тогда разница в 0,6 м2 считается нормальной и по умолчанию никем не оплачивается.

Обратите внимание, это очень важно:
Взыскать деньги за недостающие метры вы можете даже в том случае, если разница несущественна, а в договоре есть пункт о том, что погрешность в пределах определенного диапазона метров или процентов от общей квадратуры считается допустимой. Чуть ниже расскажем подробно, как получить деньги даже за 0,5-1 м2.

Закажите контрольные замеры, чтобы знать точно, попадает ли разница площадей в допустимое расхождение.

  1. Площадь по замерам БТИ больше (или меньше) плановой, а разница превышает допустимую по ДДУ погрешность

Площадь квартиры по замерам БТИ меньше или больше, чем заявлено застройщиком в договоре ДДУ. При этом разница больше допустимого расхождения, прописанного в договоре.

Предположим, вы заплатили за квартиру площадью 46 м2. Замеры БТИ показали, что реальная площадь 49,1 м2. Разница 3,1 м2. Застройщик не отдаст ключи и не подпишет акт приема-передачи, пока не оплатите дополнительные квадраты.

Чтобы не переплатить лишнего, закажите контрольные замеры.

Реальная площадь квартиры больше или меньше

Кто сделает правильные контрольные замеры?

Можно измерить площадь квартиры самостоятельно, с помощью сантиметровой ленты или современной лазерной линейки. Но так можно получить только приблизительный результат. При больших расхождениях площади даже такой непрофессиональный обмер покажет лишние или недостающие метры. Но вам же нужен официальный документ, который будет иметь вес для застройщика, а главное – для суда. Таким документом будет только заключение кадастрового инженера. Поэтому обратитесь к специалисту.

Кадастровый инженер может быть наемным работником в государственной организации (БТИ), в коммерческой компании или работать на себя в качестве ИП. Главное, он должен иметь квалификацию, подтвержденную аттестатом государственного образца, и иметь членство в СРО.

По сути это такой же эксперт, что делает замеры в БТИ, только теперь вы сами можете выбрать человека, независимость и компетентность которого у вас не вызывает никаких сомнений.

По итогам замеров вы получите официальное заключение, с помощью этого документа вы сможете разрешить спорные моменты, площади квартиры в новостройке.

Сколько стоит заказать замеры в новостройке? Стоимость услуг кадастрового инженера в Москве – от 9000 до 15000 рублей (в среднем).

Специалисты LegAlt оперативно сделают точные замеры и составят заключение, на основании которого вы сможете обратиться к застройщику с претензией и/или сразу в суд за денежной компенсацией.

Нюансы обмера квартиры в новостройке

Кадастровые инженеры проводят замеры по единым правилам и нормам, которые содержатся в ст. 15 ЖК РФ и Приложении № 2 Приказа № 90 Минэкономразвития РФ от 01 марта 2016 г. Измеряют каждое помещение в отдельности, считают площадь, затем суммируют показания.

Но если два кадастровых инженера будут обмерять одну и ту же квартиру, наверняка получат разные результаты. Почему?

Не будем говорить о разном опыте, квалификации или возможной личной заинтересованности специалистов. Возьмем чистый случай и равные возможности инженеров.

Какие факторы влияют на расхождение результатов измерений и подсчетов площади? Какие есть нюансы:

Несовершенство Приказа № 90

Например, в п. 13 Приложения № 2 говорится, что расстояния измеряются по периметру стен на высоте 1,1 – 1,3 м от пола. То есть, дальномер устанавливает инженер на свое усмотрение, на 1,1 м или на 1-20 см выше. Если какие-то стены имеют уклон в несколько миллиметров, от установки дальномера будет зависеть площадь. Расхождение площади комнаты у разных специалистов может быть до 1 м2.

Небольшую разницу длины сторон периметра могут не учитывать

Обратите внимание на форму каждого помещения. Например, если это не идеальный прямоугольник, то это уже трапеция, и недостаточно просто перемножить две стороны. Для расчетов используют уже другую формулу. Это очень важно, так как некоторые специалисты могут разницу параллельных стен в несколько миллиметров просто не учесть.

При современном оригинальном проектировании помещения могут иметь очень сложную форму, включать более 4 углов, дуги и зигзаги. А расчеты должны быть максимально точными.

Считают площадь балкона и лоджии без понижающего коэффициента

Балкон и лоджия не относятся к общей площади. Когда инженер готовит план помещения, он измеряет балкон и лоджию, считает их площадь. Но отдельно. С общей площадью не суммирует, и в экспликации указывает отдельно. Экспликация – это поясняющая таблица с числовыми данными площади помещения и его частей.

Но если балконы и лоджии не входят в площадь помещения, вправе ли требовать дольщик деньги с застройщика, если они меньше, чем в плане? Да, имеет. Как и застройщик может требовать дополнительной платы за фактическое превышение размеров.

Но в этом случае расчеты проводятся особым образом. Считается «приведенная» площадь квартиры: суммируется общая площадь квартиры и площадь балкона (лоджии), умноженная на понижающий коэффициент. Значение понижающего коэффициента – 0,3 для балконов и 0,5 для лоджий.

То есть, по сути, расхождение размеров балконов и лоджий менее значимо и подлежит компенсации в меньших размерах.

Округление показателей создает проблемы

Округление показателей может привести к разнице реальной и проектной площади квартиры до 1м2 и более.

Показатели в кадастровом плане округляют до десятых долей. Цифры сокращают по общепринятым математическим правилам.  То есть, если значение 45, 67, в плане укажут 45, 7. Если площадь 45, 43, в плане будет цифра 45, 4.

При этом застройщик вправе продавать жилье, площадь которого рассчитана с точностью до сотых долей. Такой высокой точности замеров готового помещения (до 0,001 м2) может требовать и дольщик.

Если бы фактическую площадь квартиры рассчитали, округляя до десятых, это было бы не по правилам Приказа № 90. Но при проектировании инженеры ориентируются на СНиПы и другие правила.

В итоге разница проектной и реальной площади при разных системах округления может доходить до 1м2 и более. При стоимости московского квадрата более 100 000 рублей – это довольно существенная величина доплаты (или денежной компенсации).

Реальная площадь квартиры больше или меньше

В договоре ДДУ сказано, что платить за небольшое отклонение площади не нужно:

Есть ли шанс получить деньги?

В договоре есть пункт о том, что никто не должен платить, если разница в квадратах незначительная: можно ли с застройщика взыскать деньги за недостающие метры?

Многие юристы говорят, что нереально взыскать с застройщика деньги за «допустимо» недостающие метры, ведь стороны расписались в договоре и согласились на эти условия. Однако это не совсем так.

Это справедливо только в отношении застройщика: если квартира окажется больше на «допустимые» проценты или метры, он не сможет заставить дольщика доплатить даже через суд. Если ваш требует, не соглашайтесь на доплату.

Но обратное возможно. Дольщик – это потребитель, а права потребителя находятся под особой защитой. Есть успешные судебные дела, когда собственнику удавалось получить деньги за метры, которых не хватает даже в пределах пресловутой допустимой погрешности.

В подтверждение приведу пример из практики:

Дольщица взыскала с застройщика стоимость недостающих метров  более 40 000 рублей, моральный вред 1000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами 1037 рублей, штраф более 22000 рублей и услуги юриста 10 000 руб.

Суд признал недействительным пункт ДДУ о том, что отклонение реальной площади от проектной допустимо в пределах 2 %. Такое условие по факту освобождало застройщика от ответственности за недостатки квартиры (Решение Ленинского районного суда г. Ижевска от 18 марта 2019 г. по делу № 2-499/19).

Хотите получить денежную компенсацию даже за небольшое отклонение реальной площади квартиры от проектной? Позвоните нам прямо сейчас или закажите обратный звонок.

Застройщик требует оплатить дополнительные метры, но у вас нет денег: что делать?

Может ли застройщик требовать доплату за дополнительные квадратные метры, говорится в вашем договоре ДДУ. Нужно открыть документ и внимательно почитать.

Обычно все о цене квартиры и возможных перерасчетах говорится в разделе «Цена договора». Если там нет ни слова о корректировке стоимости, можете вообще не платить за лишние метры. Хотя застройщик наверняка будет навязывать вам дополнительное соглашение. Мол, подпишите, только тогда подпишем акт приема-передачи и получите ключи. Если денег нет, не соглашайтесь подписывать бумаги и не платите.

Вы можете не платить за лишние метры, если об этом письменно не договаривались, и все равно получить квартиру в собственность. Нет такой нормы закона, что вы должны доплачивать за превышение площади просто по требованию или настойчивой просьбе застройщика.

Застройщик продолжает уклоняться от подписания акта и передачи квартиры? Напишите в адрес юр. лица претензию, потом сможете взыскать компенсацию через суд.

Но все же чаще всего застройщик прописывает в договоре условие о денежном возмещении разницы в квадратуре. Тогда платить за лишние метры придется.

Однако есть ли какой-то предел доплаты, чтобы не допускать злоупотреблений со стороны застройщиков? Ведь можно построить квартиры на 5-10 квадратов больше. Тогда придется доплатить несколько миллионов? Откуда взять такие деньги?

Предел доплаты существует
Дольщик оплачивает только 5% от проектной площади (ст. 9 № 214-ФЗ). Все что больше – достается «в подарок».
Если вообще не хотите платить за лишнюю площадь (а это могут быть очень большие суммы), это возможно только если разница квадратуры больше 5%, В этом случае можете просто расторгнуть договор ДДУ и вернуть все деньги, которые уже отдали застройщику за квартиру.

Если разница площади меньше, расторгнуть договор нельзя. Даже если вы не просили увеличивать площадь, а деньги, которые положены по договору, уже отдали, придется платить и въезжать в квартиру.

Если денег у вас нет, в акте приема-передачи квартиры застройщик указывает, что из-за разницы площади в бОльшую сторону на столько-то квадратных метров, дольщик должен доплатить такую-то сумму в определенный срок (о сроках договаривайтесь). Пока не оплатите, квартира по факту будет в залоге у застройщика. Если не заплатите в срок, вам начислят неустойку.

У вас нет денег, чтобы доплатить за лишние квадраты? Обратитесь в Legalt, мы поможем решить вопрос быстро и выгодно. Договоримся об отсрочке или рассрочке выплат, и вы будете платить комфортную сумму в месяц.

Как начать спор о доплатах за метраж, и кто прав чаще?

Прежде чем подать в суд и начать спор о доплатах (компенсациях) за метраж, направьте в адрес застройщика досудебную претензию. Отказ застройщика добровольно выполнить ваши требования, если они обоснованы, предоставляет право получить дополнительные деньги в суде. А именно – штраф в размере половины суммы, назначенной судом к взысканию с застройщика.

Суды чаще всего встают на сторону дольщика в спорных ситуациях, так как дольщик –  это потребитель и менее защищенная сторона. По факту договор ДДУ является договором присоединения, то есть вы не можете влиять на его условия, а только соглашаетесь с уже предложенными. Поэтому рассчитывать на победу в суде и хорошие денежные компенсации более чем разумно.

 

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *