Квартира в ипотеке, а застройщик все никак не достроит дом? У дольщика все шансы остаться без квартиры и платить кредит еще десятки лет за жилье, которого нет! Эксперт LegAlt рассказал, как расторгнуть договор с ипотекой и какие риски нужно учитывать.

Можно ли расторгнуть договор с ипотекой

Расторгнуть договор ДДУ с ипотекой можно. Основания те же, что, если бы вы заплатили собственные деньги.

Есть два варианта прекратить отношения с застройщиком:

1. Отказаться исполнять договор (ч.1 ст. 9 № 214-ФЗ), если:

• объект не сдают вовремя, и задержка больше 2 месяцев;
• квартира с дефектами, а застройщик не устраняет их или отказывается отдавать деньги за ремонт, который вы сделали своими силами;
• дом построен с существенными нарушениями (критерий существенности в законе не закреплен, поэтому, возможно, придется судиться).

В этих случаях достаточно письменно оповестить застройщика, что вы расторгаете договор. Договор признается расторгнутым сразу же – с того дня, как вы направили уведомление.

1. Расторгнуть договор через суд (ч. 2, ст. 9 № 214-ФЗ), если застройщик:

• заморозил, «забросил» строительство;
• построил дом не так, как в проектных документах. К примеру, если реальная площадь квартиры больше или меньше плановой на 5+%;
• использует общее имущество и нежилые помещения МКД не по назначению.

Мнение банка спрашивать не нужно, несмотря на то, что квартира в залоге. Банк не может запретить вам расторгнуть ДДУ. Даже в том случае, если в ипотечном договоре есть пункт о том, что договор долевого участия расторгается только с согласия залогодержателя (Апелляционное определение Мосгорсуда от 06.08.2012 по делу № 11-16466).

Нюансы расторжения ДДУ с ипотекой

В ДДУ с ипотекой есть пункт, что при расторжении договора часть денег, которые выдал банк, должны вернуться на его счет для погашения задолженности. Поэтому в уведомлении к застройщику нужно сразу указать платежные реквизиты (ваши и банка), а также суммы, которые девелопер должен отправить на счет банка и на ваш счет.

Сколько денег нужно вернуть банку? Весь остаток по кредиту. То есть, сумма, которую вы отдали за квартиру, за минусом уже погашенной суммы кредита. Чтобы не считать самостоятельно, запросите в банке выписку по кредитному счету.

Что достанется дольщику? То, что он уже выплатил по кредиту, и неустойка (проценты за пользование чужими денежными средствами), которые ему должен выплатить застройщик добровольно или через суд.

Если застройщик перечислит все деньги на ваш, счет, рассчитываться с банком придется самостоятельно.

И еще: проценты по ипотеке нужно платить даже после расторжения договора, пока не погасите весь долг. При хорошей сумме неустойки (процентов) сможете покрыть проценты и быстро закрыть кредит.

Выгодно расторгнуть договор с ипотекой и взыскать с застройщика максимально возможную сумму неустойки помогут лучшие специалисты «LegAlt».

Чем рискует дольщик

Расторгая договор ДДУ с ипотекой, нужно заранее знать о рисках. Например, можно не получить денег от застройщика. Тогда дольщик останется без квартиры, но будет платить кредит.

Если застройщик заявит о банкротстве, а договор ДДУ расторгнут, вы не сможете потребовать квартиру, когда дом достроят. Шансы получить хоть какие-то деньги от банкрота невелики. Обычно если что-то и платят, то не больше 20-50%.

Следующий момент: несмотря на то, что вы расторгнули ДДУ и предъявили требование, чтобы девелопер перевел положенную сумму банку, должны банку останетесь вы. Ваш долг не переходит к застройщику. У него нет никаких отношений с банком.

При этом залоговая квартира после расторжения ДДУ перестает быть залогом ипотеки. Банк может потребовать новый залог или иное обеспечение по кредиту.

И наконец, не стоит забывать про скачки цен на квартиры. Может получиться так, что, расторгнув текущий договор, вы сможете купить новую квартиру только гораздо дороже, и потеряете в деньгах.

 Как обезопасить себя

Прежде чем расторгать договор ДДУ с ипотекой, оцените репутацию и финансовое положение застройщика. Насколько велики риски несостоятельности, неисполнения решения суда? Рекомендуем обратиться к специалистам, которые помогут оценить риски и принять верное решение.

Возможно, более выгодным решением для вас будет требование неустойки с застройщика или денежной компенсации ущерба.

Так вы останетесь с квартирой и покроете ипотечные проценты за счет полученных компенсаций.

Выгодно расторгнуть договор ДДУ с ипотекой и взыскать с застройщика деньги за нарушение обязательств по договору помогут лучшие юристы компании LegAlt. Возможна юридическая помощь без предоплаты. Работаем на результат в интересах дольщика. Первичная консультация бесплатна.