Когда дольщик не в силах платить ипотеку, нашел более выгодные условия по кредиту, или отпала потребность в новом жилье, можно расторгнуть ДДУ с ипотекой и вернуть деньги. Как правильно действовать, – приведем краткий пошаговый алгоритм.

Расторжение ДДУ с ипотекой: пошаговый алгоритм

Если передумали покупать квартиру, больше не хотите платить ипотеку, можно расторгнуть договор ДДУ и вернуть деньги. Как это сделать правильно?

Поможем выгодно расторгнуть договор с ипотекой. Вы можете позвонить, связаться с нами в мессенджерах или заказать бесплатный обратный звонок.

Краткий алгоритм, как расторгнуть договор ДДУ с ипотекой

Шаг 1. Уведомляем застройщика о расторжении ДДУ

Расторгнуть договор ДДУ с ипотекой можно в двух случаях:

• если есть нарушения со стороны застройщика;
• если вы договорились с застройщиком о расторжении договора (подписали соглашение).

Уведомление об отказе от ДДУ направляют, если дом не сдан вовремя, а задержка более 2 месяцев. Это бесспорное основание отказа от договора, которое застройщик не сможет оспорить в суде.

Во всех других случаях, когда есть дефекты в квартире или доме, определяющее значение имеет критерий «существенности» нарушений. Суд решает, вправе ли был дольщик отказываться от ДДУ в одностороннем порядке.

Итак, если застройщик нарушил срок сдачи дома, направляем уведомление об отказе от ДДУ – лучше всего письменно, по почте заказным письмом с описью и уведомлением о вручении. Сразу напишите в уведомлении, что в такой-то срок вы ожидаете перевода на ваш банковский счет суммы неустойки за просрочку передачи квартиры (проценты за пользование ценой квартиры).

Как выглядит уведомление:

Будьте внимательны с адресом, куда направляете уведомление. Если в договоре один адрес, а в ЕГРЮЛ другой. Может быть еще и фактический адрес, по которому находится руководство (директор, ген.директор). Отправьте письма на все известные вам адреса.

Сохраните документы об отправке (на почте поставят отметку о принятии и дадут вам опись вложения). Это доказательство для суда о соблюдении досудебного порядка, которое поможет взыскать с застройщика дополнительно 50% от суммы, назначенной судом к взысканию.

Если оснований для одностороннего расторжения нет, или они спорные, предложите в письме застройщику подписать соглашение о расторжении ДДУ. Обязательно объясните, почему возникла необходимость расторгнуть ДДУ.  В качестве основания рекомендуем указать ст. 451 ГК «существенное изменение жизненных обстоятельств. Оно подойдет, если вы потеряли работу, заболели или обстоятельства не позволяют вам въехать в новую квартиру (невозможен переезд и т.д.).

Прикрепите доказательства: копии справок о доходах, состоянии здоровья (вашего или родственников), приказа об увольнении и прочее.

Обычно застройщик без проблем соглашается расторгнуть ДДУ, если вашу квартиру хочет купить другой человек. Можете найти покупателя сами.

Шаг 2. Уведомляем банк о расторжении кредитного договора

Как только вы направили уведомление застройщику об отказе от ДДУ по основанию задержки передачи квартиры на срок более 2 месяцев, договор считается расторгнутым. Далее идем в банк, в котором оформляли кредит, и сообщаем о расторжении ДДУ. Если не можете прийти лично, направьте уведомление письмом по почте.

Согласие банка получать не нужно, когда расторгаете ДДУ. Но иногда банк может сослаться на пункт в ипотечном договоре о том, что договор долевого участия расторгается только с согласия залогодержателя. Такое условие неправомерно (Апелляционное определение Мосгорсуда от 06.08.2012 по делу № 11-16466).

А вот уведомить банк о расторжении кредитного договора нужно обязательно. В письме нужно указать срок, когда предполагаете вернуть деньги банку, и привести расчет.

Если передаете квартиру другому покупателю по переуступке, нужно обратиться в банк за таким разрешением. За расторжение договора ипотеки банк может взимать комиссию.

Если банк не расторгает договор ипотеки и не снимает обременения, придется судиться.

Шаг 3. Заключаем договор цессии  по ДДУ (уступаем право требования)

Переуступка прав (цессия)— это продажа квартиры в недостроенном доме другому покупателю. Если быть точнее, продается не квартира, ведь ее еще нет, а право требования будущей квартиры.

Когда у дольщика нет оснований для одностороннего расторжения, он ищет покупателя (или покупатель обращается к застройщику) и заключает с ним договор цессии.

Договор переуступки прав подлежит государственной регистрации. Сейчас все делается просто, через МФЦ.

Шаг 4. Подаем иск в суд, чтобы взыскать цену квартиры, проценты и штраф

Придется обращаться в суд, если после того, как вы направили уведомление об отказе от ДДУ, застройщик не перевел деньги. Обычно достаточно подождать 20 дней с момента направления уведомления.

Кроме основной суммы долга вы сможете взыскать неустойку за просрочку передачи квартиры или проценты за пользование чужими денежными средствами – ценой квартиры, а также дополнительно штраф в размере 50% от суммы, назначенной судом к взысканию.

Обратите внимание: судебная практика складывается таким образом, что суды снижают неустойку и проценты за пользование ценой не только на основании ст. 395 ГК РФ, но даже на основании статьи 333 ГК РФ, которая применима к неустойке, но не к процентам.

Мы поможем расторгнуть договор с ипотекой. Подскажем вам, в какой суд обращаться и что писать в иске, чтобы получить максимально возможные денежные компенсации.