Почему суды снижают неустойку, и в каких случаях это недопустимо

Дольщики получают меньше компенсаций за нарушения со стороны застройщика, потому что суды снижают неустойку. В каких случаях это недопустимо, и как дольщику обосновать свое право на полную сумму неустойки?

Почему суды снижают неустойку, и в каких случаях это недопустимо?

Что нужно знать дольщику, чтобы получить больше от недобросовестного застройщика? В каких случаях снижение неустойки недопустимо? – рассказал эксперт «LigAlt».

Если вам срочно нужна помощь, чтобы:

• посчитать неустойку, которая вам положена по закону;
• правильно составить исковое заявление к застройщику;
• защитить ваши интересы в суде и взыскать максимальную денежную компенсацию, –

позвоните нам прямо сейчас или закажите бесплатный обратный звонок.

Почему суды снижают неустойку?

Дольщики получают меньше, чем положено.

Например, застройщик не построил дом вовремя и передал ключи на 6 месяцев позже. Если стоимость квартиры – 4,5 миллиона рублей, то по формуле из закона о долевом участии (ч. 2 ст. 6 № 214-ФЗ), сумма неустойки составит:

4500 000(цена квартиры)*7,5/100*(ставка ЦБ)*1/300*2 (коэффициент для физ. лиц)*120 (дней просрочки) = 270 000 (рублей).

Но после суда дольщик получит всего 100 000 рублей или меньше. Сколько точно, решит конкретный суд, но общая тенденция снижения неустойки неизменна.

Да, сумму, которая положена по закону, можно предварительно посчитать. Размер неустойки по ДДУ установлен в 214-ФЗ.

Но в Гражданском кодексе есть статья 333, которая дает право застройщику заявлять свое требование о снижении неустойки, и суд ее снижает.

Суды вправе снижать неустойку только тогда, когда её сумма несоразмерна последствиям нарушений со стороны застройщика. Но по факту идут навстречу застройщику в 99,9% случаев!

В законе говорится о праве, предоставленном суду. То есть, неустойку могут снизить, а могут оставить. Однако в 99,9% случаев суды пользуются таким правом.

Здесь действуют негласные мотивы. Например, если одному дольщику назначат полную сумму неустойки, то придется назначать всем. В ситуации, когда много дольщиков попадут свои иски, застройщик может просто обанкротиться. И тогда плохо будет всем. В том числе самим дольщикам, если дом все еще не сдан. Квартиры они получат нескоро, да и денег могут не дождаться, несмотря на то, что решение суда с назначенной суммой выплаты будет на руках. У застройщика просто не хватит денег на всех, и его долги спишут.

Однако это не значит, что дольщик не должен бороться за право получить неустойку в полном объеме. Ну, или хотя бы добиваться максимально возможной денежной компенсации.

Получить хорошую сумму поможет информация о том, в каких случаях снижение неустойки недопустимо.

В каких случаях снижение неустойки недопустимо?

1.     Нет ходатайства от застройщика

Во-первых: если нет заявления (ходатайства в суд) от застройщика с просьбой снизить неустойку, суд не может уменьшить сумму по своему желанию.

Нет ходатайства – «нет» и снижению неустойки (п. 1 ст. 333 ГК РФ).

Конечно, на практике такое почти никогда не случается. Застройщик имеет в штате хороших юристов, поэтому забыть о своем праве заплатить меньшую сумму неустойки просто не может.

Если такое произошло, значит, представитель ответчика отсутствовал на заседании, что для дольщика – исключительный случай или просто везение.

Ведь заявить ходатайство представитель застройщика может даже устно и на любой стадии рассмотрения дела. Писать заявление необязательно. Достаточно того, что о требовании помянуто в протоколе заседания.

2.     Не совпадают 2 юридических факта

Чтобы суд принял решение снизить неустойку по ДДУ, должно совпадать сразу 2 юридических факта:

1)  Несразмерность. Сумма, рассчитанная по формуле из закона, должна быть явно несоразмерна последствиям нарушения. То есть, когда сумма неустойки большая, а нарушения незначительные, и дольщик не пострадал/не понес убытки на такую или близкую сумму.

2)  Исключительность. Случай должен быть исключительным, когда доказано, что взыскание неустойки в сумме, которую требует дольщик, может привести к получению им необоснованной выгоды.

Эти два условия должны выполняться одновременно. По закону (ст. 333 ГК РФ) и согласно практике высших судов.

Но городские и региональные суды часто игнорируют эти правила или трактуют по своему усмотрению, что отражается на решениях не в пользу дольщиков.

Нижестоящие суды снижают неустойку вопреки требованиям закона и выработанной практике высших судов. Поэтому сразу при написании иска дольщику лучше обосновать свое право на полную сумму неустойки!

 

Но что писать в иске (или в возражении на ходатайство)? Как обосновать свое право на полную сумму неустойки?

Как дольщику обосновать свое право на полную сумму неустойки?

Нужно написать (или высказать устно в ходе заседания), что неустойка соразмерна последствиям нарушения. Какие аргументы можно привести:

• Неустойка по закону о долевом участии соразмерна последствиям нарушения, если не доказано иное.

Доказывать несоразмерность должен застройщик, а суд обязан подробно обосновать свое решение о снижении неустойки по причине несоразмерности.

• Неустойка соизмерима с коммерческим кредитом. Процент неустойки по 214-ФЗ эквивалентен 23,4% годовых. Примерно такие же ставки по кредитам.

А так как дольщик инвестирует свои деньги в строительство, по факту это близко к кредитованию. И если банкам предприниматель должен платить все проценты по кредиту, почему застройщик может быть освобожден от существенной доли процентов неустойки, которая полагается дольщику по закону?

Получается, снижение неустойки через суд дает право застройщику пользоваться деньгами дольщиков и извлекать преимущества из своего неправомерного поведения.

• Неустойка примерно покрывает убытки дольщика.

На время, пока строится дом, многие дольщики снимают квартиру. И если в положенный срок не получают ключи от нового жилья, они несут убытки, продолжая платить за съемную жилплощадь. В убытках вина застройщика, и он должен компенсировать денежные потери дольщика.

Убытки можно взыскать дополнительно, сверх неустойки (ст. 10 Закона № 214-ФЗ). Но только если есть доказательства. Например, договор с собственником квартиры или чеки об оплате гостиничного номера.

Если таких доказательств нет, можно требовать только неустойку. В иске привести расчет неустойки и расчет убытков, которые вы понесли. Эти суммы должны быть примерно равны. Доказывать, что вы понесли убытки, не обязательно (п. 1 ст. 330 ГК РФ).

• Неустойка по ДДУ итак ниже, чем положено потребителю.

Неустойка по закону о долевом участии в 45 раз ниже, чем по закону «О защите прав потребителей» (п. 5 ст.28 ЗоЗПП), поэтому ее снижение недопустимо.

• Ваш случай неисключительный.

Выше мы сказали о том, что уменьшение суммы неустойки допускается только в исключительных случаях, и когда доказано, что взыскание неустойки в сумме, которую требует выплатить дольщик, может привести к получению им необоснованной выгоды.

Обычно застройщики приводят доводы, которые по их мнению говорят об исключительности случая. Например, что не хватает финансирования, много долговых обязательств и высокие проценты по кредитам, подвели контрагенты или деньги из бюджета не поступили вовремя.

Все это само по себе не доказывает исключительность случая и не дает оснований суду снижать неустойку (Постановление Пленума ВАС № 81 от 22.12.2011).

Если вам нужна помощь в судебном процессе с застройщиком, и вы хотите доказать свое законное право получить неустойку в полном (максимально возможном) объеме, позвоните в «LigAlt» или закажите бесплатный обратный звонок одного из наших лучших специалистов.