Неустойка по ДДУ: взыскание неустойки с застройщика по ДДУ — 10 лучших советов!

Добро пожаловать! Юридическая компания Лигалт Групп приготовила для вас 10 лучших советов о том, как грамотно взыскать неустойку с застройщика.
Мы подобрали все необходимые данные в единую картину, разрушили мифы, которые не имеют отношения к взысканию неустоек с застройщика. Если вы нуждаетесь в дополнительном совете, задавайте их в комментариях под. Мы поможем в любом вопросе.

Совет № 1

Итак, первый совет относится к взысканию 100% неустойки. Это значит, что, если какой-то человек скажет вам, что можно взыскать неустойку в полном размере без уменьшения суммы. НЕ СТОИТ ВЕРИТЬ. Так как, скорее всего, перед вами опытные обманщики.
В наше время неустойку урезают абсолютно все: арбитражные суды и суды общей юрисдикции. Но, все зависит от процента урезания. Арбитражные суды способны урезать не более половины – 50 %.
СОЮ (суды общей юрисдикции) способны снизить эту сумму в 5, 6 раз. В некоторых случаях они уменьшают её до 10 раз.
Но, внимание данному этому вопросу мы посвятим позднее. На настоящее время нам следует знать о двух исключениях, которые позволяют получить полную 100% неустойку.

Первое основывается на статье 333 - ФЗ ГК РФ, которая используется судами. В соответствии с ней, у суда имеются полномочия о снижении неустойки лишь в тех случаях, когда данную возможность запрашивает застройщик.
Второе условие используется в случаях обоснования застройщика о том, что размер неустойки не соразмерим с нарушением.

Обоснование застройщика – это то, на что многие судьи закрывают глаза и просто урезают неустойку. Но, первое правило соблюдается при любых случаях. В случае отсутствия застройщика на судебном процессе или отсутствии его заявки об урезании на основе ст.333-ФЗ ГК РФ, ваша сумма неустойки будет неизменной. Взысканию подлежат 100% неустойки и штраф, равный 100%
ВТОРЫМ исключением является арбитражный суд. Я писал об этом ранее, он аналогично урезает неустойку, но на меньшие суммы. Также, возможна вероятность того, что в 10%-15% случаев, суд не будет вычитать неустойку и будет взыскивать полный объём неустойки и штрафа.
В первую очередь, это зависит от усмотрения и окончательного решения судьи. В связи с этим, существует два исключения, позволяющие получить полную неустойку:

1. Отсутствие заявления застройщика в соответствии ст.333-ФЗ ГК РФ.
2. Или в случаях, когда дело рассматривает арбитражный судья, и его положительный настрой по отношению к вам.

ВЫВОД: Неустойка урезается почти всегда, но способы различаются по своим видам.

Совет № 2

Второй совет относится к досудебной претензии. Общеизвестным фактом является то, что для получения штрафа в размере 50%, для начала необходимо отравить застройщику оформленную претензию. В данном случае вам следует помнить о способе непосредственного направления претензии застройщику.
В случаях, когда вы просто приехали в офис c документам претензии и отдали их секретарю. А она поставила подпись и штамп на вашем документе. Возможно, будет высокая вероятность того, что в процессе суда застройщик может сказать: данный секретарь не работает в штате, а штамп не имеет отношения к компании.
Так как у суда не будет других доказательств того, что претензия действительно была направлена застройщику, то скорее всего он откажет во взыскании данного штрафа.
Таким образом, мы направляем претензию застройщику лишь по указанному юридическому адресу на основе почты России. Претензия должна быть отправлена в виде ценного письма с описью и оповещением о вручении.
ВЫВОД: Досудебные действия — это обязательные процессы для достижения результата. Отправляйте их только по юридическому адресу застройщика.

Совет № 3

Это является одним из самых крупнейших заблуждений дольщиков. Не ждите пока получите ключи, не ждите Акта приема-передачи — подавайте заявление в суд о взыскании неустойки сразу после появления просрочки.
За последние годы у застройщиков появилась новая мода — создавать юридическое лицо на каждый отдельный объект. И, в случаях появления критической массы требований к данному юридическому лицу (судебных исков), застройщик выводит свои финансы с данного юридического лица.
Используя цессии (переуступку прав), застройщик проводит переоформление квартир юридического лица на одну из любых компаний посредника, за счет которой он производит все дальнейшие продажи.
Ваша задача заключается в том чтобы подать заявление в суд и взыскать неустойку до того, как застройщик выведет все активы. Вы должны быть среди первых.
ВЫВОД: Не ждите пока вы получите ключи. Не ждите, пока застройщик успеет увести деньги.

 Совет № 4

Как только вы узнаете о первой просрочке, вам следует обратиться в суд по взысканию неустойки. Допустим, срок сдачи должен был осуществиться 1 января. А значит со 2 февраля начинается день просрочки и начисляется неустойка.
Таким образом, именно 2 января вам следует направить досудебную претензию на юридический адрес застройщика. Это позволит вам подать иск уже через несколько месяцев. Затем, через несколько месяцев вы сможете подать иск (СОЮ — 4,5 мес.). При обращении через арбитражный суд (2-3 месяца).
Когда заседание суда перейдет к вынесению решения, у нас появится возможность уточнить требование по иску — увеличить размер неустойки до настоящего момента. Это должно происходить в день вынесения решения указанного суда. А значит, что уже через 4 месяца после просрочки вы сможете получить решение суда о взыскании неустойки за данное время.
Поэтому, вам останется просто дождаться времени его вступления в силу, потребовать исполнительный лист и начать взыскание. И, главное в том, что вы должны быть первыми. Так вы увеличите собственные шансы на получение неустойки до вывода активов застройщиком.
ВЫВОД: ПОДАВАЙТЕ ЗАЯВЛЕНИЕ СРАЗУ. ВАМ СЛЕДУЕТ НАЧАТЬ ВЗЫСКАНИЕ С САМОГО 1-го ДНЯ ОТ ДАТЫ ПРОСРОЧКИ.

Совет № 5

Я расскажу вам о том, чего не знает большинство юристов: как взыскать неустойку за будущее время? А теперь вы узнаете выгоду от данного процесса.
Допустим, все происходит также, как и первом условии. 1 января завершается срок сдачи. А значит со 2 февраля начинается день просрочки. Мы направляем обращение в суд в середине данного месяца – 16 января. Получается, что суд продолжается три месяца, и у нас на руках есть готовое решение о взыскании неустойки за данное время – просрочка со 2 января по настоящее время.
Кроме того, мы просим суд о взыскании неустойки за будущее время. Это значит, что в исполнительном листе и решении суда будет указано, что в вашу пользу будет взыскаться неустойка за три месяца и неустойка за будущее время: с даты вынесения решения до подписания Акта приёма-передачи с застройщиком. Вам нравится такое решение?
А теперь представим. У вас на руках уже есть подобный исполнительный лист, вы получили деньги за первое время просрочки. А затем, вы просто начали ждать времени подписания документа приёма-передачи.
Но ведь вы знаете, что большинство застройщиков не дожидаются подписания Акта приёма-передачи и стараются сразу выводить средства со счетов. Они прекрасно понимают объем исковых заявлений о взыскании неустойки, которые они получат после сдачи объекта. А потому постараются вывести денежные средства и активы заблаговременно.
А после окончания подписания документа приема-передачи вы направляете исполнительный лист приставам. За 2 недели они осуществляют требуемые процедуры и аресты на счета. Но, если упустить момент, то на счетах застройщика может просто не быть указанной суммы.

И поэтому вам не нужно сидеть на одном месте, думая, что у вас все в порядке. Не давайте застройщику фору на вывод денежных средств со счетов и подписание документа приема-передачи. Вы должны взыскивать неустойку по определенным временным рамкам.

Например. Если вернуться к нашему случаю, то мы подали наш иск в январе. Затем нам выдали решение суда, и мы снова подали иск. По истечении трех месяцев мы получаем очередное решение, подаем новый иск и нам вручают новое решение. Так, в соответствии с этими периодами мы забрали неустойку два, три и более раз.

И, мы не стали ждать у моря погоды, пока застройщик сможет вывести средства со счета и соизволит подписать документ приема-передачи. В связи с этим возможность взыскания неустойки за будущее время является довольно спорной. В первую очередь у вас не будет возможности взыскать штраф за будущий период в размере 50%. Это связано с законом о защите прав потребителей.
К тому же, вам придется ожидать подписания акта приема-передачи до выплаты вашей неустойки. Кроме того, у некоторых банков могут появиться сомнения о данном исполнительном листе.
Что касается порядка расчета данной неустойки, то скорее всего придется подавать обращение в суд для разъяснения исполнения решения. Кроме того, вам следует осознавать, что пока вы будете просто ждать подписания документа приема-передачи, у вас не будет возможности обращения в суд с целью взыскания частичной неустойки. У вас уже есть исполнительный лист, поэтому вам придется ожидать подписания документов по приему- передаче.
Мы считаем, что наиболее выгодным и безопасным вариантом для дольщика является обращение по поводу неустойки в соответствии с временными периодами. Причём, обращаться следует, как только появится заданный временной период просрочки. Это гораздо лучше, чем обращаться по вопросу взыскания за будущее время. К тому же, цена за наши услуги останется неизменной.
ВЫВОД: ИСКИ В СООТВЕТСТВИИ С ПЕРИОДАМИ. МИНУСЫ НЕУСТОЙКИ ЗА БУДУЩИЙ ПЕРИОД.

Совет № 6

Вам следует выбрать суд, который кажется наиболее полезным для вас. У вас есть выбор обращения: Арбитраж или СОЮ. Но, так как во втором виде суда много исковых дел, ваш иск будет рассматриваться в течение длительного времени. Конечно же, в Московской области и столицы есть суды с минимальной загруженностью. Они очень быстро рассматривают дела, аналогично арбитражному суду.
Кроме того, следует брать во внимание то, что некоторые суды общей юрисдикции настолько загружены, что иски могут рассматриваться более полугода. И мы говорили только о первой инстанции. А если мы будем рассматривать апелляцию, то данное дело будет изучаться не менее двух-трех месяцев.
После апелляции и вынесения решения суда, вам необходимо получить исполнительный лист. А получить исполнительный лист в суде общей юрисдикции можно только в течение нескольких месяцев. Иногда загруженность настолько высокая, что Председатель может сказать: » К сожалению, мы не справляемся «.
А в это время арбитражный суд может рассмотреть одно дело в течение 1,5-3 месяцев. А бывают такие случаи, что арбитражный суд успевает рассмотреть одно дело всего за 30 дней. Он указывает дату первоначального заседания суда, в котором должны участвовать обе стороны. И, если не будет граждан, представляющих возражение, арбитражный суд перейдет к непосредственному рассмотрению дела.
Это значит, что он определяет решение в процессе первого судебного заседания. Общий срок вынесения решения длился 30 дней. Срок реализации апелляция в арбитраже не превышает 1,5 месяца. А исполнительный листа выдается за 1 неделю.
Основное отличие арбитража заключается в том, что в его юрисдикцию не входят дела о разводе, ДТП, уголовные дела, дела об алиментах и т.д. Основная задача арбитражного суда: рассмотрение экономических споров. Отлаженность судейского процесса гарантирует минимальное количество времени.
В информации выше вы узнали о сроках рассмотрения дел в СОЮ и арбитражном суде. Но, мы так и не поговорили об урезании. Это значит, что когда СОЮ имеет возможность снизить вашу неустойку с 2.000.000 (двух) миллионов до 200.000 (2-х ста) тысяч рублей, то арбитражный суд снижает её лишь в 2 раза. При наличии минимальной неустойки в 100.000 (Сто) тысяч рублей 200. 000 тысяч рублей, вы имеете возможность обращения в СОЮ с вероятностью того, что ваша сумма будет снижена минимально.

В случаях, когда ваша неустойка равна 400 000 (четыреста) тысяч рублей или 700.000 (семьсот) тысяч рублей. А может быть она достигла 2.000.000 (2 миллиона). Тогда, я как профессионал рекомендую обращение лишь в арбитражный суд. Но, вам следует знать, что даже в этих правилах имеются особенности. Так как в Москве и МО есть суды, которые снижают сумму неустойки на минимальное количество. Это значит, что у вас есть возможность взыскания 50%-70% от общей суммы неустойки.

ВЫВОД: РЕКОМЕНДУЮ ОБРАЩЕНИЕ В АРБИТРАЖНЫЙ СУД, КОТОРЫЙ ПОЗВОЛИТ ПОЛУЧИТЬ БОЛЬШУЮ СУММУ ЗА КОРОТКОЕ ВРЕМЯ.

Совет № 7

Если у вас появилось желание обратиться в суд общей юрисдикции, то вы должны определиться в соответствии с территорией обращения. Так как вы являетесь потребителем и дольщиком, Вы имеете полное право на альтернативную подсудность. Это значит, вы сами можете выбрать суд в соответствии с Вашим местом проживания.
Это значит, вы можете обращаться по месту нахождения ответчика, по месту собственной регистрации и по месту нахождения вашего объекта. Кроме того, лучшим вариантом выбора станет места вашей регистрации и проживания. Потому что, если вы обратитесь в суд по месту нахождения застройщика или расположения объекта, то это значит, что у вашего ответчика будет преимущество: знакомство или близкие отношения с судом. Районы, находящиеся в вашем районе, позволят вам увеличить ваши шансы на получение хорошей неустойки.
Конечно же, ваш районный суд также может урезать неустойку. У него есть возможность снизить её в 4-5 раз. А может быть он захочет уменьшить её всего лишь два раза. Но в любом случае, выбирая районный суд по вашему месту регистрации, вы получаете больше выгоды по сравнению с судом, находящимся по месту регистрации застройщика. Иногда, получается так, что суд вашего места жительства находится в том же районе, где расположен объект долевого строительства и адрес застройщика. В таком случае вы можете обратиться только в 1 суд. Лично я рекомендую вам обращение в арбитражный суд.
ВЫВОД: ПОДСУДНОСТЬ В СООТВЕТСТВИИ С ЗПП. ПРИМЕНЯЙТЕ АЛЬТЕРНАТИВНУЮ ВОЗМОЖНОСТЬ ПОДСУДНОСТИ.

Совет № 8

Когда вы обращаетесь в суд общей юрисдикции, Вы можете экономить на пошлине. Это значит, что у вас есть возможность не выплачивать государственную пошлину в роли потребителя и дольщика. Но это возможно, если сумма вашего иска составляет сумму менее 1. 000 000 рублей.
В случаях, когда ваши неустойка равна 2, 3 или 4 млн. рублей, вы обязаны уплачивать государственную пошлину. Если вы хотите избавиться от уплаты государственной пошлины, Вам следует обращаться в юридическую компанию, которая сотрудничает с общественной организацией.
Приведем пример, наша компания Лигалт Групп включает в себя Общество по защите прав дольщиков. То есть, если вы будете обращаться в суд на основе общественной организации будучи потребителем, у вас есть возможность полного освобождения от уплаты пошлины вне зависимости от размера вашего иска.
ВЫВОД: НЕ СТОИТ ТРАТИТЬ ЛИШНИЕ СРЕДСТВА. ПРОФЕССИОНАЛЫ СЭКОНОМЯТ НА ОБЯЗАТЕЛЬНОЙ ПОШЛИНЕ.

Совет № 9

Выбор лучшей юридической компании. Конечно же, я уверен в том, что данный этап уже далеко позади для вас. Ведь если вы раньше стремились самостоятельно взыскивать неустойку, то сейчас осознали, что выгоднее всего обратиться к профессиональному юристу.
Ну как правильно выбрать юриста среди тысяч компаний?
Конечно же, как профессиональный юрист я хочу в первую очередь защитить вас от мошенников. К ним относятся сотни бесплатных консультаций, бесплатные центры помощи, бесплатное бизнес- начало и т.д.
Довольно часто, в таких случаях с вами работает несколько юристов. Они будут стремиться убедить вас, что вы обязательно должны внести предоплату. В итоге, они уговаривают вас на подписание договоров, а дальше у вас не будет выбора.
Вторым вариантом являются юристы с сайта и форумов. Да, среди этого количества можно найти профессиональных специалистов. Но вы должны знать, что весь объем их ответственности будет ограничен вашим договором.
Так как у них нет своего бренда, они не несут ответственности за собственную репутацию. Поэтому, в случае ошибок или плохих отзывов они знают, что это не повредит их работе. На ЮТУБЕ можно увидеть сотни роликов про юристов, которые искали себе клиентов на форумах и предлагали дешевые услуги.В итоге, после того как они набирают большое количество людей-дольщиков, они передают все подробности дел застройщику, а в подарок получают элитные квартиры.
К третьему варианту относится многопрофильные компании юридической направленности. Конечно же, это другой уровень, который действительно беспокоится об отзывах и репутации.
Но вы должны ясно осознавать, что можете работать с тем юристом, который занимается несколькими делами одновременно: взыскивает алименты, защищает человека в деле о ДТП, представляет водителя в уголовном деле.
Подобное широкое распределение работы юриста снижает его результативность, так как он не может сосредоточиться на одном направлении.
И четвертым вариантом является узкопрофильный юрист, основным направлением деятельности которого является долевое строительство. Конечно же, кроме нашей компании Вы можете найти десятки аналогичных фирм. И именно эти узкопрофильные юристы позволят вам добиться лучших результатов.
Вы должны осознавать, что у этих компаний есть опыт в работе долевого строительства. Потому что единственная их задача заключается в постоянном разрешении вопросов между дольщиком и застройщиком. Так как они посвятили все свое время долевому строительству, их профессионализм в этом деле достигает 100%.
Если говорить о компаниях, которые предлагают данные юридические услуги, то мы только можем подтвердить их профессионализм. Мы прекрасно знаем названия компаний, к которым можно обращаться с целью получения неустойки. И также имеем представление о тех, которые скоро станут банкротами.
Мы знаем, что, когда компания имеет высокую платежеспособность, у нас есть возможность взыскать вашу неустойку. А значит, мы работаем без предоплаты по тем компаниям, которые имеют достаточную платежеспособность. Вы не понесете практически никаких расходов: достаточно заключить договор, наши юристы начнут взыскание неустойки, и только после вашего получения денег вы оплатите нашу комиссию.
ВЫВОД: УЗКОПРОФИЛЬНЫЕ СПЕЦИАЛИСТЫ. ВЫБИРАЙТЕ УЗКОПРОФИЛЬНЫЗ ЮРИСТОВ.

Совет № 10

Это имеет отношение к исполнению решению. Допустим, у вас получилось взыскать неустойку и исполнительный лист. Или получилось так, что вы обратились к неопытному юристу, который не завершил свою работу и просто выдал исполнительный лист: «делай, что хочешь».

С этим исполнительным листом Вам следует обратиться в банк, в котором они будут принимать решения. Это значит, что вы получите деньги от банка спустя полный срок проверки: от 7 до 10 дней. Это значит, что 10 дней времени будет потеряно. А кроме того Вы потратите некоторое время на отзыв и возврат исполнительного листа.

А если вы не имеете представления о том, в каком именно банке застройщик хранит свои средства, рекомендуем обратиться к судебным приставам. Но вы должны помнить еще об одной особенности и хитрости.
У вас есть возможность дозвониться в отдел продаж застройщика и уточнить реквизиты юридического лица от имени которого производится продажа квартир. А в некоторых случаях вам может повезти настолько, что застройщик будет продавать квартиры от своего основного юридического лица в соответствии с которым вы получили исполнительный лист.
Поэтому рекомендуется выведать у менеджера по продажам дополнительную информацию о банковских реквизитах оплаты договоров долевого участия или купли-продажи.
ВЫВОД: МОЖНО СОЗВОНИТЬСЯ С БАНКОМ. ИСПОЛЬЗОВАТЬ ХИТРОСТЬ ДЛЯ ОПРЕДЕЛЕНИЯ МЕСТА ХРАНЕНИЯ ДЕНЕГ.

1. Не стоит тратить время, забирайте неустойку сразу после получения исполнительного листа.

2. При взыскании неустойки, используйте периодичность. Не рекомендуем предъявлять требование о взыскании неустойки на будущий срок.

3. Отдавайте предпочтение узкопрофильным компаниям, основной работой которых является предоставление юридических услуг в области долевого строительства.

4. А при выборе суда рекомендуем Арбитраж. Это позволит вам быстро получить деньги в необходимом размере.

У вас остались вопросы? Тогда пишите комментарии, а мы предоставим профессиональный ответ. Всего доброго!