Юридическая компания по спорам с застройщиками.

Юридическая компания по спорам с застройщиками.

Юридическая компания
по спорам с застройщиками.

Главная > Статьи > ДДУ «по-старому» или счета эскроу?

ДДУ «по-старому» или счета эскроу?

, ДДУ «по-старому» или счета эскроу?, Юридическая компания по спорам с застройщиками.

Что более выгодно и безопасно для дольщика: покупать квартиру по старой схеме ДДУ или использовать эскроу-счет? В чём особенность системы эскроу, и как заключить договор по-новому?

Что лучше: купить квартиру по договору долевого участия или искать застройщика, который работает по новой схеме с применением эскроу-счетов?

Что такое счёт эскроу?

С 2019 года российские застройщики постепенно переходят от привычной схемы долевого строительства к ДДУ с эскроу-счетами (ст. 15.5 №214-ФЗ, № 478-ФЗ от 25.12.2018). Скоро новая схема будет обязательна для всех девелоперов. Так государство заботится о безопасности вложений дольщиков.

В чем суть эскроу? – В том, что после подписания договора долевого участия, дольщик передаёт деньги не напрямую застройщику, а кладёт на особый счёт в банке. Эти деньги будут храниться там до тех пор, пока девелопер не построит дом и не передаст квартиру покупателю по акту приёма-передачи. А строить дом застройщик будет за свой счёт и на деньги банка, которые получит в кредит под лояльный процент.

И только после выполнения обязательство по ДДУ, банк переведёт деньги дольщиков на счет застройщика.

Эскроу-счета готовы открывать Сбербанк, ВТБ, Газпромбанк, банк «Открытие», Альфа-банк, Совкомбанк и многие другие. Банки, которые открывают эскроу-счета, называют эскроу-агентами. Они не только выполняют операции с деньгами, но также следят за строительством и надлежащим выполнением застройщиком условий ДДУ.

Если стройку замораживают, или дом возводят не в соответствии с планом или с нарушениями строительных норм, то покупатель может расторгнуть договор ДДУ и вернуть свои деньги. Никаких рисков и задержек не будет – банк просто снимает деньги со счёта и отдаёт их дольщику (либо переводит на счёт).

ДДУ «по-старому» или счета эскроу? ДДУ по счету эскроу

Как купить квартиру по системе эскроу-счетов?

Чтобы приобрести квартиру с использованием систему эскроу-счетов, покупатель и строительная компания подписывают обычный ДДУ, но в котором есть пункт о том, что оплата производится с использованием эскроу-счета в конкретном банке. Потом ДДУ регистрируют в Росреестре – его номер вносят в реестр, а на последней странице документа ставят отметку о регистрации (штамп уполномоченного органа).

Далее покупатель и представитель застройщика идут в банк и подписывают трехсторонний договор об открытии счёта эскроу. В срок, который стороны согласовали в ДДУ, дольщик переводит на счёт деньги (или лично приносит в банк) и получает платёжный документ. Всего на заключение сделки уходит времени около 2 недель.

Если вы приобретаете квартиру в ипотеку, то за вас деньги переводит банк, который заключил с вами ипотечный договор.

Какие документы нужно представить в банк? Возьмите с собой договор ДДУ, паспорт, ИНН, СНИЛС. Всю остальную документацию принесёт представитель застройщика (устав, разрешение на строительство, документы о собственности на участок или договор аренды, проектную декларацию и т. д.).

Как оформить ипотеку при использовании эскроу-счета?

Чтобы купить квартиру по эскроу, вы можете получить кредит в том же банке, с которым сотрудничает застройщик, или в любом другом. Выбирайте банк с самыми выгодными условиями. Конечно, удобнее, когда это один банк, но нет никакой проблемы в том, что ваш эскроу-счёт будет в одном кредитном учреждении, а ипотека оформлена в другом.

Единственное, стоит обратить внимание на условия переводов между банками, чтобы не платить большую комиссионные проценты.

Кредитные деньги переводят на счёт эскроу только после того, как ДДУ будет зарегистрирован в Росреестре. Далее вы просто выплачиваете ежемесячные суммы по ипотеке и ждёте ключи.

ДДУ «по-старому» или счета эскроу? ДДУ счет по эскроу

Что лучше: эскроу или стандартная схема ДДУ?

Новая схема покупки квартир в строящихся домах с использованием эскроу-счета надёжно защищает покупателя от рисков мошенничества и банкротства застройщика. Если по стандартной схеме ДДУ дольщик переводил застройщику деньги за ещё несуществующую квартиру (только за право требования), рискуя остаться без денег и квартиры или очень долго дожидаться заселения в случае банкротства застройщика, то теперь этих рисков нет.

При использовании эскроу застройщик не получает деньги дольщика, – их «консервирует» и хранит банк. Если возникнут проблемы, в частности с финансами застройщика, сроками строительства или соответствием объекта проектной документации, дольщик может отказаться от договора, расторгнуть ДДУ через суд и вернуть деньги.

При стандартной схеме даже в том случае, если решение суда уже вступило в силу, «выбивать» деньги приходилось и дальше, уже в ходе исполнительного производства. С эскроу таких проблем не будет – вы сразу получите деньги от банка. Кроме того, если вы покупали квартиру в ипотеку, первоначальный взнос вернут. И наконец, счёт эскроу не смогут арестовать судебные приставы и принудительно снять деньги, даже если у вас возникнут просроченные задолженности.

Есть ли минусы покупки жилья по новой схеме?

К недостаткам эскроу можно отнести более высокую цену квартир по сравнению со старой схемой ДДУ. Теперь девелоперы получают деньги от банка в кредит и платят проценты. Поэтому застройщики повышают стоимость квадратного метра, компенсируя свои затраты за счёт покупателей.

И ещё один момент: пока ваши деньги лежат на эскроу, на них не начисляют проценты, как если бы это был депозит.

Но переплата не настолько большая, чтобы отказаться от безопасности, которую обеспечивают покупателям эскроу-счета. Тем более что разница в цене в настоящее время всего 5-10%.

Конечно, 10% от 10 000 000 рублей – это 1 000 000 рублей. Если не хотите переплачивать, выбирайте старую схему ДДУ, пока есть такая возможность, и эскроу не стали повсеместно обязательными. Только перед тем, как заключить сделку, убедитесь в финансовой устойчивости и хорошей репутации застройщика.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *