Юридическая компания по спорам с застройщиками.

Юридическая компания по спорам с застройщиками.

Юридическая компания
по спорам с застройщиками.

Главная > Статьи > Безопасно ли покупать квартиру по эскроу в ипотеку?

Безопасно ли покупать квартиру по эскроу в ипотеку?

, Безопасно ли покупать квартиру по эскроу в ипотеку?, Юридическая компания по спорам с застройщиками.

Безопасно ли для дольщика покупать квартиру по эскроу в ипотеку? Что нужно знать, чтобы избежать денежных потерь?

Схема покупки жилья в строящихся домах с использованием эскроу-счетов предполагает, что деньги дольщика «консервирует» банк на специальных счетах.

Застройщик не получает деньги дольщика до тех пор, пока не построит дом и не передаст квартиры по акту приёма-передачи. Строительство идёт за счёт девелопера или на кредитные деньги, полученные от банка (эскроу-агента) под лояльный процент.

В том случае, если застройщик нарушает сроки строительства, отклоняется от проекта или строит дом с дефектами, то дольщик может в одностороннем порядке отказаться от договора ДДУ или расторгнуть его через суд, а потом забрать свои деньги в банке.

Казалось бы, всё хорошо, и дольщик ничем не рискует.

Но проблемы возникнуть могут, если покупатель берёт квартиру по ДДУ в ипотеку.

Риски покупки квартиры по эскроу в ипотеку

Во-первых, покупка жилья по эскроу в ипотеку обойдётся изначально дороже, чем по стандартному договору ДДУ. Застройщику приходится строить на собственные средства или на деньги банка, которые выдаются под процент. Эти проценты застройщик, естественно, включает в цену жилья, то есть переплату перекладывает на покупателя. В результате квартира по эскроу обойдётся дороже в среднем на 5-15%. Плюс проценты по ипотеке. Сейчас банки выдают ипотечные кредиты по ставке 5-7%. Итого суммарная переплата составит 10-22%. Например, если стоимость жилья по «обычному» ДДУ 5 000 000 рублей, то за ту же квартиру по эскроу в ипотеку придётся заплатить от 5 500 000 до 6 600 000 рублей. Переплата существенная.

Безопасно ли покупать квартиру по эскроу в ипотеку? Квартиру по эскроу в ипотеку

А теперь о рисках покупателя.

В том случае, если застройщик заморозит строительство, построит дом с недостатками, отклонением от проектной документации, или обанкротится, дольщик может расторгнуть договор ДДУ и вернуть свои деньги. Сколько он внес на счёт, столько же и получит. Однако на деньги эскроу не начисляются проценты, поэтому если прошло, например, 2-3 года от начала строительства, на эту сумму дольщик уже не купит равноценную квартиру.

А что если обанкротится сам банк или у него отзовут лицензию? – В этом случае дольщик получит только сумму в пределах застрахованного АСВ лимита 10 миллионов рублей (ст. 13.2 № 177-ФЗ). Остальные деньги не вернут, или их придётся получать в процедуре банкротства: включать свои требования в реестр и «вставать в очередь». Вероятность получить деньги в процедуре банкротства крайне мала, а сам процесс может затянуться на годы. Если стройку передадут другому застройщику, а стоимость жилья больше 10 миллионов, придётся добавлять свои средства на строительство.

Безопасно ли покупать квартиру по эскроу в ипотеку? Покупать квартиру по эскроу в ипотеку

АСВ страхует только суммы на эскроу-счетах в пределах 10 миллионов рублей. Для регионов это нормальный лимит – цены выше этой суммы на рынке редкость. Однако в Москве более 40% ДДУ заключают по цене более 10 миллионов рублей. Средняя стоимость квартиры премиум-сегмента – 45 миллионов рублей, элитных квартир – 125 миллионов рублей. Лимит страхового покрытия эскроу фактически лишает прав на защиту вложений покупателей высокобюджетного жилья.

Проценты, которые дольщик выплатил банку за ипотеку, вернуть не получится. Например, если дом строился 2 года, а потом стройку заморозили, покупатель после расторжения ДДУ потеряет деньги в размере 15-20% цены квартиры.

Взыскать эти деньги можно только застройщика в судебном порядке, как прямые убытки покупателя жилья, которые возникли по вине девелопера.

Судебная практика по таким требованиям противоречива. Как избежать проблем?

Во-первых, не покупать по эскроу с ипотекой квартиры дороже 10 миллионов рублей.

Во-вторых, перед тем как взять кредит и заключить ДДУ с эскроу, тщательно проверить застройщика на платежеспособность и оценить его репутацию.

В-третьих, расторгать договор и возвращать свои деньги сразу. Длительное ожидание, пока дом достроят, может сыграть против вас. Стоимость жилья растет практически ежемесячно, а деньги на счету эскроу остаются в том же объеме. Чем раньше их снимите, тем выгоднее сможете вложить в покупку другой квартиры.

Если хотите заключить безопасный ДДУ по схеме эскроу с ипотекой или вернуть все деньги и проценты по кредиту, обратитесь в юридическую компанию LigAlt. Консультируем бесплатно.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *