Дополнительные платежи по ДДУ: платить или отказаться?

Застройщик кроме основной суммы за квартиру, или цены договора, может потребовать и другие платежи. Какие платить обязательно, а от каких дольщик может отказаться?

Кроме основной суммы за квартиру, указанной в ДДУ, с вас могут требовать дополнительные суммы.

Какие есть дополнительные платежи по ДДУ, и обязательно ли их платить?

Какие дополнительные платежи может потребовать застройщик?

Напомним, что по договору долевого участия (ДДУ) строительная компания обязуется построить дом на привлеченные средства – деньги дольщиков.

Сначала вы вкладываетесь в строительство, а потом становитесь собственником квартиры, – как только дом будет сдан в эксплуатацию, а застройщик передаст ключи по акту приёма-передачи.

В каком порядке и объеме происходят расчеты, прописывают в ДДУ. Кроме основной суммы за квартиру, или цены договора, есть и другие платежи. Некоторые из них платить обязательно, от других вы вправе отказаться.

 

Какие доплаты может требовать застройщик?

1.    Доплата за дополнительные метры

Фактическая площадь квартиры может отличаться от той, которая указана в проектной документации. Так происходит, когда в ходе строительства неточно проводят замеры, или закупили строительные материалы (кирпичи, плиты и т.д.), размер которых отличается от размера тех, что указаны в проекте. Погрешности часто неизбежны даже в том случае, если застройщик соблюдает все нормы.

Например, если стена длиной 10 м в ходе строительства смещается на 20 мм, то площадь комнаты изменится на 0,2 м². А если все стены немного смещены, то разница общей площади будет более 1 м², а это уже десятки и даже сотни тысяч рублей. К примеру, стоимость квадрата в центре Москвы 398 363 рублей.

Расхождение фактической площади с проектной выясняется в ходе замеров готовой квартиры специалистами БТИ. В акте приема-передачи указывают именно реальную площадь, и застройщик требует доплату за лишние метры.

 

Обязан дольщик платить или вправе отказаться?

• Зависит от того, что написано в договоре ДДУ.

 

Дольщик не обязан платить за лишние квадратные метры, если такого условия нет в ДДУ. Но обычно в договоре застройщик прописывает допустимое расхождение фактической и проектной площадей, за которое можно не платить (чаще это 0,1-0,5 м² или 0,1-2%). Если застройщик будет навязывать дополнительное соглашение, не подписывайте.

Важно:

Вы не должны платить застройщику, если разница площадей в пределах допустимой погрешности, прописанной в договоре. Однако если ваша квартира получилась меньше, чем в проекте, то вы можете взыскать с застройщика через суд компенсацию за недостающие квадраты.

• Зависит от величины расхождения площадей (фактической и проектной).

Если условие о доплате прописано в ДДУ, а расхождение площадей больше допустимого по договору, то придется заплатить за лишние метры.

Однако по закону существует предел доплаты.

Вы должны оплатить только 5% разницы реальной площади и проектной (ст. 9 № 214-ФЗ). Все что выходит за пределы этого расхождения – достается вам «в подарок» от застройщика.

Если не хотите платить за лишнюю площадь, а разница квадратуры больше 5%, то можете расторгнуть договор ДДУ и вернуть те деньги, которые заплатили за квартиру (цену договора).

2. Доплата за инфраструктуру

Бывает, что в договоре ДДУ застройщик прописывает, что дольщик обязан оплатить какие-то дополнительные услуги (если они будут оказаны). Например, после того как построят дом, во дворе будут строить дороги, оборудовать парковочные места, систему охраны и т. д.

Такие дополнительные платежи законны. Дольщик, подписывая договор, добровольно соглашается на эти доплаты.

Есть ли шанс отказаться от доплат за инфраструктуру? Шанс оспорить условия ДДУ через есть, если в формулировках есть неточности, либо платежи чрезмерные (больше, чем в среднем по рынку за аналогичные услуги).

Чтобы не платить, обратитесь к опытному юристу, он изучит ваш договор, поможет правильно составить претензию, исковое заявление и представит ваши интересы в суде.

Если суд признает, что условия ДДУ кабальные, нарушают права дольщика, они будут признаны недействительными по Закону о защите прав потребителей (ст.16 ФЗ № 2300-1).

3. Пеня за просрочку взносов по ДДУ

Основная сумма по ДДУ вносится одним платежом или периодическими суммами (даты указаны в договоре ДДУ или соглашении сторон). Если дольщик не платит вовремя, начисляется пеня.

Сколько придётся платить?

Считаем по формуле ст.5 214-ФЗ. Умножаем цену квартиры (или сумму ежемесячного платежа) на количество дней просрочки и на 1/300 ставки Центробанка. Например, квартира стоит 3 миллиона рублей, просрочка с 01.01.2021 по 18.02.2021. Тогда пеня составит 41650 рублей:

Как не платить пеню?

Пеню за просрочку нужно заплатить обязательно, иначе застройщик может расторгнуть договор и подать в суд, чтобы взыскать все платежи.

Единственное, что можно сделать – это обратиться к девелоперу с просьбой об отсрочке, рассрочке или изменении графика платежей. Лучше предоставить доказательства изменения вашего финансового положения или других обстоятельств, которые повлияли на вашу возможность платить в срок.

Если в ДДУ указаны завышенные пени, штрафы, другие санкции, то можно оспорить и отменить незаконные дополнительные платежи через суд.

Напомним, что любые платежи осуществляются только после того, как договор ДДУ зарегистрировали в Росреестре. До этого момента не переводите деньги на счет застройщика.