Не попадитесь на эти уловки при заключении ДДУ!

 

Дольщику могут предложить такие условия при заключении договора ДДУ, которые могут обернуться серьёзными проблемами в будущем. На какие уловки застройщика нельзя попадаться?

Не попадитесь на эти уловки при заключении ДДУ!

Если не читать договор перед подписанием и не вникать в каждый пункт, могут быть серьёзные проблемы. Вы можете сильно переплатить или вообще потерять квартиру.

О каких уловках застройщика нужно знать, чтобы не подписать заведомо невыгодный договор?

✖️ Предварительный договор вместо ДДУ

Застройщик в обход требований закона о долевом участии № 214-ФЗ, может подменить ДДУ другим документом. Для чего это делается? Чтобы сразу получить деньги. Не дожидаясь, пока договор зарегистрируют в Росреестре.

 

Например, застройщик может предложить подписать предварительный договор купли-продажи или договор займа вместо ДДУ. Либо получить от вас деньги в виде аванса.

Переводить деньги (а тем более передавать наличными) застройщику в момент подписания договора ДДУ дольщик не должен. Сначала заключается сделка, потом ДДУ регистрируются в реестре, и только потом оплата.

Важно! Если вам предлагают внести оплату сразу и подписать что-то другое вместо договора долевого участия, не соглашайтесь! Есть высокий риск потерять деньги, а также не получить положенные компенсации в случае нарушения застройщиком условий договора и защиту по закону о долевом участии.

Но что делать, если вы уже подписали договор и перевели деньги? Не всё потеряно. Можно обратиться в суд и доказать, что подписывая предварительный договор, стороны по факту вступили именно в отношения долевого участия.

Верховный суд в одном из дел (Определение от 21.06.2015 г. № 78-КГ 15-15) подтвердил, что покупатель имеет право требовать неустойку за задержку передачи ключей от квартиры по правилам закона № 241-ФЗ, несмотря на то, что подписал договор переуступки.

Мы поможем доказать, что подписанный вами договор по факту является договором долевого участия, и суд признает, что ваши права такие же, что у дольщиков по ДДУ.

Кроме того, заключение предварительного договора допустимо в том случае, если дом уже построен и введён в эксплуатацию. В это время заключить ДДУ уже нельзя, так как ввод дома в эксплуатацию означает, что строительство завершено. А заключить договор купли-продажи ещё нельзя, потому что застройщик не зарегистрировал право собственности на квартиры, по которым не было договоров ДДУ.

Иногда дольщик сам может попросить заключить предварительный договор купли-продажи. Например, если не хочется упускать конкретную квартиру, но вам нужно время на оформление кредита.

Итог: заключение предварительного договора вместо ДДУ иногда рискованно, иногда необходимо. Проконсультируйтесь у хорошего юриста.

✖️ ДДУ заключает не застройщик

Иногда, известный застройщик предлагает квартиры якобы от имени своей компании, но в самом договоре указаны не его реквизиты, а реквизиты дружественной компании. В этом случае просто используется репутация надёжного застройщика для привлечения клиентов. А другая фирма может быть менее надёжной, финансово неблагополучной или недавно открывшейся. Риски заморозки строительства и банкротства в этом случае выше.

✖️ В ДДУ есть пункты о праве застройщика менять условия договора

В ДДУ могут включить пункты, в которых говорится о возможности застройщика менять условия договора в одностороннем порядке. То есть, без согласования с дольщиком.

Например, застройщик может оставить за собой право перенести сроки строительства, изменить стоимость договора, внести корректировки в проектную документацию и т. д. Может быть и условие о доплатах со стороны дольщика.

Если подписать договор с такими условиями, вы будете вынуждены доплатить, если застройщик что-то изменит, например, решит построить парковки возле дома. Или не сможете требовать неустойку за просрочку сдачи дома в эксплуатацию.

 

Кабальные, невыгодные для дольщика и противоречащие закону о долевом участии условия можно оспорить в судебном порядке. Это не всегда результативно, потому что вы добровольно подписали договор, а значит, согласились со всеми его условиями. Однако шансы есть всегда.

✖️ Застройщик навязывает дополнительные услуги и целевые взносы

Если в ДДУ или дополнительном соглашении к договору есть пункты о том, что дольщик должен оплатить какие-то дополнительные услуги, вы вправе решить самостоятельно, согласны или нет принять такие условия.

Застройщик может навязывать такие услуги, как остекление лоджии, строительство детской площадки, услуги регистрации ДДУ и многое другое.

Если не согласны платить за услуги, которые вам не нужны, попросите исключить эти пункты из договора, либо просто не подписывайте дополнительное соглашение. Если застройщик настаивает, откажитесь от договора с ним и обратитесь в другую компанию.

Так же и с целевыми взносами. Обычно это плата за услуги охраны, видеонаблюдение, предварительная оплата коммунальных услуг и т.д.

Помните, если подпишите договор с дополнительными услугами, то оспорить их будет практически невозможно. Здесь нужно подробно рассматривать каждый конкретный случай.

✖️ Отступные за выход из ДДУ

Бывает, что застройщик устанавливает штрафные санкции за отказ дольщика от ДДУ или одностороннее расторжение договора.

Такой штраф незаконен, если вы захотите расторгнуть договор из-за нарушений со стороны застройщика. То есть, по основаниям, предусмотренным законом о долевом участии ст. 9 № 214-ФЗ.

Если же вы просто передумаете покупать квартиру и захотите вернуть деньги, придётся договариваться с застройщиком и подписывать двустороннее добровольное соглашение о расторжении ДДУ. Конечно, застройщик ничего не подпишет, пока вы не заплатите штраф. Обычно это 10% от цены квартиры. Если квартира стоит 3 000 000 рублей, придётся заплатить 300 000 рублей.

Не попадайтесь на уловки! И обращайтесь в LigAlt, мы поможем!