Можно ли не платить рассрочку по ДДУ, если дом перестали строить?

Если застройщик приостановил строительство, можно ли не платить рассрочку за квартиру? Что лучше предпринять дольщику, чтобы не потерять деньги?
Один клиент спросил у нас: «Можно ли не платить рассрочку по ДДУ? Ситуация такая: купил квартиру в рассрочку по ДДУ, но стройку заморозили. Больше полугода всё стоит. В моём договоре написано, что застройщик вправе перенести срок сдачи дома на один год, предварительно уведомив об этом дольщиков. Я продолжаю платить по договору, но боюсь, что строить так не начнут. Что мне делать?»

Мы выяснили, что есть риск банкротства. Денег на счетах у застройщика нет. С поиском инвесторов также большие проблемы. Поэтому мы помогли нашему клиенту расторгнуть договор и вернуть свои деньги.

А вам расскажем о том, когда нужно продолжать платить рассрочку по ДДУ, если застройщик заморозил строительство, а когда лучше не платить и срочно расторгнуть ДДУ.

Всё зависит от вашей ситуации!

Прежде чем принять решение, платить или нет, нужно оценить ситуацию в целом. На каком этапе строительство, сколько осталось до даты сдачи дома в эксплуатацию, а также изучить репутацию и финансовое положение застройщика.

Вообще, по закону дольщик обязан платить рассрочку по ДДУ до тех пор, пока действует договор, или застройщик официально не признан банкротом.

То есть нужно сначала расторгнуть договор, а потом не платить. В нашем примере, когда застройщик заморозил стройку аж на полгода, дольщик расторгнул договор в одностороннем порядке через суд. Просто отказаться от ДДУ, как в случае если объект не сдан вовремя, и задержка более 2 месяцев – нельзя.

Если стройку заморозили, нужно обязательно расторгать ДДУ через суд по основанию ч.1 п. 1.1 ст. 9 214-ФЗ. Перед тем, как судиться, нужно написать досудебную претензию застройщику. Претензия даёт право на дополнительный штраф в вашу пользу в размере 50% от суммы, назначенной судом к взысканию.

Но суд может отказать в расторжении договора, если не увидит, что есть веские основания полагать, что дом не достроят в срок, указанный в договоре. То есть, юрист застройщика может объяснить приостановку строительства и привести суду доказательства, что объект возведут вовремя.

Как же быть вашей ситуации? В суд идти затратно, и нет гарантии, что договор будет расторгнут. С другой стороны, платить «подозрительному» застройщику — это большой риск потерять и деньги, и квартиру. Вдруг руководство строительной компании прямо сейчас выводит деньги со счетов и готовится к банкротству?

Важно! Вашу ситуацию должен рассмотреть специалист, чтобы верно рассчитать все риски. Настоятельно не рекомендуем принимать самостоятельное решение, так как на кону большие деньги. И они ваши! Не нужно дарить их застройщику. Обратитесь к юристу, которому доверяете.

Теперь расскажем немного о том, что мы берём во внимание, чтобы рассчитать риски и рекомендовать выгодное решение для своего клиента.

Платить или не платить?

Если застройщик предоставил дольщику рассрочку, то платить по графику и без задержек обязательно до тех пор, пока действует ДДУ. Если просто прекратить платить или даже задержать очередной платеж, застройщик заставит платить неустойку за просрочку и может расторгнуть договор в одностороннем порядке.

Расторжение допускается, если просрочка платежа:

• более 2 месяцев;
• любая, допущенная троекратно в течение года.

Обычно застройщик не расторгает договор, а требует только пени. Потому что расторгнув ДДУ, он должен вернуть покупателю деньги.

Поэтому лучше платить, чтобы вас не заставили выплачивать пени за задержку оплаты. И самостоятельно обращаться в суд для расторжения ДДУ.

Важно! Если в договоре ДДУ, как в нашем вышеприведенном примере, говорится о том, что застройщик вправе перенести сроки строительства (сдачи дома в эксплуатацию, передачи квартиры по акту приема-передачи), такое условие незаконно.

На перенос сроков нужно согласие дольщиков! Обычно застройщик предлагает подписать дополнительное соглашение. Если согласитесь, то не сможете требовать неустойку за задержку строительства и расторгнуть договор, чтобы вернуть вложенные деньги.

Итак, вот что можно сделать:

• Расторгнуть договор ДДУ

Если очевидно, что дом не успеют достроить в срок, предусмотренный ДДУ, направьте застройщику досудебную претензию, в которой предлагаете расторгнуть договор по соглашению сторон и выплатить вам деньги с процентами (неустойкой). Укажите, что если застройщик добровольно не выполнит требования, вы обратитесь в суд и дополнительно потребуете: штраф 50% от суммы, назначенной судом к взысканию, а также все судебные расходы, включая расходы на услуги вашего адвоката (юриста).

Но здесь есть неприятный нюанс: если застройщик не имеет денег на счетах, то выплат придётся ждать очень долго. Если вообще получится их вернуть.

Нельзя рассчитывать даже на страховую компанию, они тоже банкротятся вслед за застройщиками. Или такой страховой может уже не существовать. В общем, в перспективе у вас могут быть длительные судебные разбирательства и долгое ожидание денег.

Если ваш дом начали строить в 2017 году и позднее, деньги вам выплатит фонд защиты прав дольщиков. Конечно, в порядке очереди. А если все дольщики объединятся и создадут жилищный кооператив, дом можно достроить за свои деньги или передать другому застройщику.

Помните: если расторгните договор, то квартиру получить уже не сможете.

• Договориться с застройщиком об отсрочке выплат или изменении графика оплаты

Можно съездить в офис и поговорить с директором. Расскажите прямо о своих опасениях, спросите о том, когда строительство возобновится, и попробуйте договориться об изменении графика оплаты. Например, предложите заключить дополнительное соглашение о том, что вы внесёте следующий платёж сразу после того, как возобновятся строительные работы на площадке. Вероятность, что застройщик пойдет навстречу, низкая, но шансы есть.

Результаты переговоров зависят от финансового состояния застройщика. Дело в том, что от отсрочки только ваших платежей застройщик не пострадает, но он будет опасаться массового наплыва других дольщиков по вашему примеру. Еще многое зависит от того, кто придёт договариваться. Опытный юрист или адвокат грамотно проведёт переговоры, зная законные рычаги давления на застройщика. Поэтому шансы получить отсрочку платежей у вас будут выше.

• Найти хорошего юриста и решить вопрос без потерь

Нужно изучить финансовое состояние застройщика и спрогнозировать его поведение. Возможно, что он испытывает временные трудности, даже если стройка стоит уже длительное время, например, 3-6 месяцев. Так бывает. Потом находится инвестор, и дом благополучно достраивают.

Поэтому обратитесь к специалисту, который по своим каналам может с высокой степенью достоверности уточнить этот момент: будет банкротство, или строительство все же завершат, и вы получите квартиру? Пусть с небольшой задержкой (до года). Лучше подождать, а потом получить жильё и взыскать неустойку сразу за год. Сумма будет приличная. Например, если квартира стоит 3 миллиона рублей, то неустойка за год будет 329 400 рублей.

Если что-то пошло не так, специалисты LigAlt помогут детально проанализировать именно вашу ситуацию и именно вашего застройщика, чтобы вы не потеряли деньги и получили максимальные денежные компенсации за нарушение договора со стороны строительной компании.