Можно ли не платить налог НДФЛ, если продаёте квартиру по переуступке ДДУ?

 

Когда дольщик продаёт квартиру в строящемся доме по договору цессии, он должен заплатить налог НДФЛ 13% с разницы между доходом от продажи и расходами, которые он понес, то есть ценой ДДУ. Можно ли не платить налог?

Если продаёте квартиру по переуступке ДДУ, нужно заплатить налог НДФЛ 13% от прибыли. То есть, с разницы между доходом от продажи и расходами, которые вы понесли, то есть ценой по ДДУ. Несмотря на то, что по договору цессии вы передаёте только право требования, а не физический объект недвижимости (ведь дом ещё не построен), налог платится такой же, как при продаже квартиры.

Например, купили 3а 2 500 000 рублей, продаёте за 3 000 000, то налог, подлежащий уплате, составит 500 000*0,13 = 65 000 рублей.

Для нерезидента РФ налог больше – 30% от дохода (п. 2 ст. 220 НК РФ).

Заплатить налог необходимо до 30 апреля (включительно) года, следующего за годом продажи. Если продали квартиру до 31 декабря 2021 г., то заплатить налог нужно до 30 апреля 2022 г. Для этого принесите в отделение ФНС по месту нахождения продаваемого жилья договор ДДУ, договор цессии, паспорт (другие документы по запросу ФНС) и заполните декларацию 3-НДФЛ.

Можно ли не платить налог?

При продаже уже готовой квартиры в новостройке можно не платить налог НДФЛ, если с даты, когда вы купили эту квартиру (или стали первым собственником) до даты её продажи прошло 3-5 лет. Если это ваше единственное жильё, то 3 года, если не единственное – 5 лет.

С переуступкой это не работает, ведь вы передаете только право собственности, а квартирой не владели, даже если дом строится уже 3 года или дольше. С точки зрения закона, право требования не относится к имуществу (п. 2 ст. 38 НК РФ), а значит квартирой дольщик не владеет до тех пор, пока не получит свидетельство о праве собственности. В письме Минфина РФ от 02.06.2011 № 03-11-11/145 говорится, что деньги, которые дольщик получил по до­говору цессии, являются доходом и облагаются налогом НДФЛ. Однако право требования на строящую­ся квартиру по ДДУ к имуществу не относится, и переуступка такого права не является основанием для применения п. 17.1 ст. 217 НК РФ о праве не платить налог от продажи квартиры, которая находилась в собственности налогоплательщика три года и дольше.

Не платить налог, если продаёте квартиру в строящемся доме по договору цессии, можно только в одном случае: если вы не получили прибыль от сделки переуступки прав.

Когда это возможно? Только тогда, когда вы продаёте квартиру по цене ДДУ или ещё дешевле. То есть, в договоре цессии нужно указать ту стоимость, по которой вы сами купили квартиру у застройщика (а точнее, право требования квартиры).

Например, купили за 2 500 000 рублей и продаёте за 2 500 000 рублей. Ваша прибыль равна нулю. Нет прибыли – нет налога.

Но что делать, если вы считаете, что цена продажи слишком мала? Например, прошло 2-3 года от начала строительства, и в настоящее время стоимость уже почти готовой квартиры на порядок больше. Допустим, уже 2 800 000 рублей. В этом случае некоторые дольшики заключают договор цессии на сумму, как в ДДУ (в нашем случае на 2 500 000 рублей), и заключают с покупателем дополнительно соглашение на остаток (300 000 рублей) или берут деньги «в конверте», если вторая сторона на это согласна. Конечно, такая сделка нарушает закон, но проследить эти действия ФНС не сможет.

Другое дело, когда цена продажи неадекватно низкая по сравнению с рыночной стоимостью аналогичного жилья. Тогда возникнут подозрения об умышленном занижении цены по цессии и попытке ухода от налоговых обязательств. ФНС выпишет штраф.

Чтобы не потерять в деньгах при продаже квартиры по переуступке и не платить штраф, получите бесплатную консультацию по вопросам налогов, налогового вычета по ДДУ и налоговой оптимизации у специалистов «LigAlt».